Обязательно ли вступать в члены СНТ и как выйти из СНТ?

Жильцы коттеджных посёлков, не желающие вступать в члены садоводческого некоммерческого товарищества, вправе не делать этого, а те, кто уже вступил в партнёрство, могут в любой момент из него выйти. Законом прямо предусмотрено право собственника земельного участка вести садоводство, огородничество или дачное хозяйство в индивидуальном порядке, даже если его земельный участок входит в состав коттеджного посёлка. Однако полностью отгородиться от СНТ и прекратить с ним любое взаимодействие, скорее всего, не получится, и отношения между таким «индивидуальным» собственником и посёлком, в частности, по поводу использования общего имущества, придётся как-то выстраивать.

Кто может вести дачное хозяйство в индивидуальном порядке

Итак, закон позволяет гражданам вести дачное хозяйство на территории СНТ в индивидуальном порядке. Здесь, правда, возникает вопрос – что считать территорией СНТ? Как мы уже рассказывали, дачным посёлком и, соответственно, Садоводческим некоммерческим товариществом может считаться территория малоэтажной застройки при условии, что земельные участки, занятые коттеджами, имеют общие границы и используют общее имущество и коммуникации. В идеале границы коттеджного посёлка (садоводства) должны быть отражены в проекте планировки территории муниципального образования.

Если кто-либо из собственников земельных участков на территории коттеджного посёлка не желает быть членом СНТ, он сохраняет право пользоваться объектами инфраструктуры, внутренними дорогами и иными проездами, системами водоснабжения и электроснабжения и другим общим имуществом. Пользование этим имуществом будет осуществляться за плату, для чего собственник заключает с СНТ письменный договор о прядке использования имущества и предоставления сопутствующих услуг. При этом не нужно думать, что члены СНТ будут использовать общее имущество бесплатно – они также платят за его использование, просто их отношения с СНТ регулируются не договором, а уставом СНТ.

Договор об использовании общего имущества

Условия договоров об использовании общего имущества СНТ принимаются на общем собрании членов СНТ. В частности, утверждается порядок использования и размер взносов на содержание указанного имущества. При этом право на использование имущества согласно договору не может быть в меньшем объёме, а размер взносов не должен быть выше, чем установлено для членов СНТ.
Кроме того, договором не может быть установлено обязательство собственника, не являющегося членом ДНП, уплачивать взносы на содержание имущества, которое он не использует или в использовании которого не заинтересован. Такой собственник в безусловном порядке обязан оплачивать услуги по водоснабжению, канализации, електро- и газоснабжению, если у него не заключены прямые договоры с монополистами, а также содержание общих дорог и вывоз мусора.

Но должен ли он оплачивать дополнительные услуги, такие, как создание детских и спортивных городков, зон отдыха, озеленение, общее ограждение и охрану? С этим, как показывает практика нашего юридического бюро, споров возникает больше всего. Часто такой собственник общим ограждением и услугами охраны фактически пользуется, а оплачивать их отказывается. И если запретить ему пользоваться детским городком или спортивной площадкой теоретически можно, если огородить их забором с пропускной системой, то запретить пользоваться охраной нельзя, что многим членам СНТ крайне не нравится.
Закон не устанавливает чёткий перечень обязательных платежей, как в случае с многоквартирными домами, а судебная практика в данном случае неоднозначна. Ранее была распространена позиция, согласно которой если собственник в услуге не заинтересован, и она ему фактически навязана другими собственниками, платить за неё он не обязан. Однако последнее время суды всё чаще склоняются к тому, что если тарифы на услуги приняты собственниками на общем общем собрании, то их оплата является обязательной для всех, независимо от членства в СНТ. Главное, чтобы собрание было проведено в строгом соответствии с действующим законодательством, что не так просто, поэтому мы настоятельно рекомендуем для его подготовки и проведения обращаться к профессиональным юристам, специализирующимся в области сопровождения коттеджных посёлков.

Права собственника, ведущего хозяйство в индивидуальном порядке

Отношения собственника, не являющегося членом СНТ, и СНТ регулируются законом и договором. В соответствии с договором собственник имеет право пользоваться общим имуществом, взносы на содержание которого он уплачивает, в объёме не меньшем, чем члены СНТ.
Согласно закону такой собственник вправе знакомиться с бухгалтерской и иной документацией СНТ, решениями общих собраний, протоколами собраний и протоколами подсчёта голосов, отчётами ревизионной комиссии и другими документами.
Собственник вправе предъявлять претензии по качеству коммунальных и иных эксплуатационных услуг, предоставление которых он оплачивает. В случае предоставления услуг ненадлежащего качества собственник вправе обратиться в суд с требованием о проведении перерасчёта.

Ограничение в пользовании общим имуществом

Законом установлено, что в случае неуплаты предусмотренных договором взносов за пользование общим имуществом собственник участка, не являющийся членом ДНП, лишается права пользования общими дорогами, объектами инфраструктуры, общими коммуникациями и другим имуществом ДНП.
Это, опять же, не означает, что члены ДНП могут указанные взносы не платить – для них законом установлены точно такие же ограничения. Здесь интересно отметить другое: законом установлено, что размер взносов за пользование общим имуществом для членов и не членов ДНП не может отличаться, но ничего не сказано о том, что также не должны отличаться штрафные санкции за несвоевременную оплату взносов.
При заключении договора необходимо обратить внимание не то, чтобы договором был установлен чёткий срок просрочки, после которого собственник может быть ограничен в использовании общего имущества.
Важно отметить и тот факт, что для ограничения собственника в пользовании общим имуществом не нужно решение общего собрания, достаточно решения правления. Хотя уставом ДНП может устанавливаться и иной порядок, но это встречается крайне редко.
Как будет происходить такое ограничение, в каждом случае решается по-своему. Часто даже возникает необходимость в установке дополнительного инженерного оборудования для отключения конкретного коттеджа от общих коммуникаций.
Если гражданин, право пользования общим имуществом которого ограничено, с решением о таком ограничении не согласен, он может обжаловать это решение в суде. Правда доступ к общему имуществу будет ему открыт только после вступления решения суда в законную силу и, конечно, при условии, что решение будет вынесено в его пользу.

Что делать, если заставляют вступать в ДНП

Отказ в заключении договора о пользовании общим имуществом собственник также вправе обжаловать в суде. Хуже обстоит ситуация, когда правление ДНП или застройщик не просто отказываются заключать с собственником договор, а применяют вышеуказанные ограничения в пользовании общим имуществом с целью понуждения к вступлению в ДНП. Любая такая деятельность будет незаконной и может быть признана самоуправством. Конкретные меры противодействия в данном случае зависят от ситуации, но прежде чем предпринимать какие-то активные действия, желательно проконсультироваться с юристом, специализирующимся в вопросах загородной недвижимости, чтобы самому не совершить противоправных действий.

О юридических услугах по сопровождению коттеджных посёлков и ведению дел в судах, предоставляемых юридической фирмой Юридическое бюро Сергея Руденко Недвижимость, раздел имущества, наследство, читайте в соответствующих разделах нашего сайта.

Для получения дополнительной информации позвоните нам или задайте вопрос онлайн.

Сергей Руденко

Все права на данную публикацию принадлежат Юридическому бюро Сергея Руденко

При перепечатке просим ссылаться на сайт www.rudenko.su