Товарищество собственников жилья в коттеджном посёлке

В российском законодательстве, к сожалению, до сих пор нет определения коттеджного посёлка и, как следствие, правовых норм, которые бы детально регулировали создание и управление посёлком. В результате загородное строительство, развивающееся в нашей стране стремительными темпами, находится в определённом правовом вакууме. Поэтому для решения многих вопросов, в том числе, вопросов создания и содержания общего имущества коттеджного посёлка по аналогии применяются положения законодательства, регулирующие сходные отношения. Например, статьи Жилищного кодекса о товариществах собственников жилья, созданных в многоквартирных домах. Тем более, что в своё время в этом кодексе появилась норма, допускающая создание ТСЖ в том числе и в коттеджных посёлках.

Что такое ТСЖ в коттеджном посёлке

О том, что такое ТСЖ в многоквартирном доме мы рассказывали в одной из наших предыдущих публикаций. Здесь мы рассмотрим, как работают нормы о ТСЖ применительно к коттеджным посёлкам.

Жилищный кодекс РФ определяет, что ТСЖ может быть создано собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, предназначенные для обслуживания более чем одного жилого дома.

Если перечисленные условия соблюдаются, то теоретически создать ТСЖ в коттеджном посёлке можно. Главное понять – есть ли в этом объективная необходимость.

Преимущества ТСЖ:

Как создать ТСЖ в коттеджном посёлке

Решение о создании товарищества и об утверждении его устава принимаются на общем собрании собственников домов в коттеджном посёлке. Здесь возникает, как минимум два серьёзных вопроса – что считать коттеджным посёлком и как вычислить кворум и количество голосов на общем собрании. Разбору этих вопросов на нашем сайте также посвящались отдельные публикации. Обобщая изложенное в этих статьях, можно сказать, что если границы участков на территории застройки тем или иным способом примыкают друг к другу, и существует общее имущество, предназначенное для обслуживания всех или большей части коттеджей, то, скорее всего, можно говорить о наличии обособленного коттеджного посёлка. Однозначно этот вопрос решается установлением границ посёлка на проекте планировки территории муниципального образования.

При проведении общего собрания среди собственников коттеджей для начала, как правило, принимают распространённую схему «один коттедж – один голос». Отдельные нюансы голосования, такие, как наличие двух коттеджей на одном участке или нескольких собственников у одного коттеджа, прорабатываются исходя из каждой конкретной ситуации.

Как видим, не только теоретически, но и практически создать ТСЖ в коттеджном посёлке вполне возможно, Однако для этого нужно соблюсти ряд важных формальностей, игнорирование которых приводит к тому, что создание ТСЖ  впоследствии признаётся незаконным по решению суда.

Проблемы ТСЖ в коттеджном посёлке

Как уже говорилось, законодатель, к сожалению, ограничился только установлением принципиальной возможности создания ТСЖ в коттеджном посёлке, не раскрывая, как такое ТСЖ должно функционировать. Поэтому суды, рассматривая споры об управлении и содержании общего имущества в коттеджном посёлке, применяют нормы о ТСЖ в многоквартирном доме. Такой же практики придерживаются и правления созданных в посёлках ТСЖ. Но насколько в действительности применимы эти нормы?

Как и в многоквартирном доме ТСЖ в коттеджном посёлке должно обеспечивать комфортные и безопасные условия для проживания, надлежащее содержание общего имущества в коттеджного поселка, решение вопросов пользования указанным имуществом, но прежде всего, разумеется, предоставление коммунальных и иных эксплуатационных услуг гражданам, проживающим в домах на территории поселка.

И сложности, как показывает опыт нашего юридического бюро, возникают уже на старте работы ТСЖ – с определением состава и объёма указанных услуг. Если необходимость водоснабжения и канализации, электро- и газоснабжения споров, как правило, не вызывает, то предоставление дополнительных услуг порождает массу вопросов.

Для ТСЖ в многоквартирном доме содержание, например, придомовой территории является само собой разумеющимся. А вот в коттеджном посёлке даже понятие «придомовая территория» отсутствует. Есть некие отдельные обособленные участки общего пользования, на которых располагаются объекты общего назначения, есть общие дороги, которые могут быть разветвлёнными и вести к разным коттеджам. Есть и другие объекты общего имущества, отнести которые ко всем без исключения коттеджам не представляется возможным. Так, собственники, у которых нет детей, могут отказаться оплачивать содержание детского городка, а владельцы машин не платить за содержание части дорог, которые они не используют.

Поскольку членство в ТСЖ является сугубо добровольным, собственник несёт бремя содержания только того имущества, которое он сам использует. И обязать его нести дополнительные расходы, не связанные с общей собственностью, тем более, если такой собственник не член ТСЖ, будет проблематично.

Также немало разногласий вызывает вопрос о размере расходов на содержание общего имущества. Если на общем собрании количество голосов равно количеству коттеджей, то и обязанности между членами ТСЖ распределяются равным образом. Это приемлемо, если все коттеджи строились по типовым проектам, и заселены равномерно. Но если каждый строил дом по собственному проекту, может возникнуть ситуация, когда в одном доме живёт семья из 2-х человек, а в другом – из 15-ти. Если повысить последним плату за содержание общего имущества, мотивируя тем, что они его больше эксплуатируют, они потребуют увеличить для них количество голосов на общем собрании и будут правы. Если оставить ситуацию, как есть, то получится, что остальные собственники за них доплачивают, что тоже несправедливо.

По мнению специалистов нашего юридического бюро, которые уже больше 20-ти лет осуществляют юридическое сопровождение строительства и обслуживания коттеджных посёлков, ТСЖ является не самой удачной формой объединения собственников коттеджей. До устранения многочисленных пробелов в законодательстве, касающихся ТСЖ в посёлке, более предпочтительным представляется вариант объединения в Садоводческое некоммерческое товарищество. Об отличиях этих способов самоорганизации собственников в коттеджном посёлке читайте в нашем специальном материале на эту тему.

Как альтернативный вариант, можно создать ТСЖ, которое заключит договор с выбранной собственниками управляющей компанией. В этом случае наличие ТСЖ позволит эффективно контролировать работу управляющей компании и более рационально расходовать общие средства.

О юридических услугах по обслуживанию коттеджных посёлков, предоставляемых нашим юридическим бюро, читайте в соответствующем разделе нашего сайта.

Для получения дополнительной информации позвоните нам или задайте вопрос онлайн.

Сергей Руденко

Все права на данную публикацию принадлежат Юридическому бюро Сергея Руденко

При перепечатке просим ссылаться на сайт www.rudenko.su