Что такое договор долевого участия в строительстве

Договор долевого участия сегодня является самым распространённым способом привлечения денежных средств для строительства многоквартирных домов, и наиболее предпочтительным для граждан. Основные условия этого договора закреплены законодательно, что даёт дольщикам ощутимые гарантии защиты их прав.

Почему именно договор долевого участия

После вступления в силу Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» (Закон № 214-ФЗ) заключение договора долевого участия стало для застройщиков практически единственным законным способом привлечения денежных средств граждан.

Стоит сказать, что законом предусмотрены ещё два варианта привлечения денежных средств –  выпуск жилищных сертификатов и создание жилищно-строительных кооперативов. Однако реализация жилищных сертификатов ранее не имела распространения в коммерческой сфере, таким образом решались задачи обеспечения жильём исключительно госслужащих – военных, сотрудников МЧС, милиции и других. Поэтому ни у застройщиков, ни у граждан, желающих приобрести недвижимость в строящемся доме, идея выпуска таких «коммерческих» жилищных сертификатов пока ничего, кроме недоверия, не вызывает. Отчасти это касается и ЖСК. Такая схема привлечения денежных средств граждан не нова, но до принятия Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» была мало развита и этот способ организации строительства приходится осваивать заново. Кроме того вступление в ЖСК имеет ряд  недостатков по сравнению с договором долевого участия.

По этим, а также по некоторым другим причинам, юристы рекомендуют при приобретении прав на квартиры в строящихся домах заключать именно договоры долевого участия.

Привлечение денежных средств граждан для строительства каким-либо иным способом, кроме упомянутых, действующим законодательством прямо запрещено.

Что же такое договор долевого участия

При заключении договора долевого участия нужно понимать, что, не смотря на то, что такая сделка часто называется покупкой квартиры в строящемся доме, в действительности никакой квартиры дольщик не покупает и не получает – на момент заключения договора долевого участия квартира попросту ещё не построена. Дольщик приобретает только право требовать передачи квартиры в собственность в будущем, после окончания строительства, и при этом принимает на себя обязательства по оплате части строительства многоквартирного дома. Это главные условия договора долевого участия – дольщик передаёт застройщику денежные средства, а застройщик обязуется построить дом и предоставить дольщику квартиру после окончания строительства.

Существенные условия договора долевого участия

Законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» установлен перечень существенных условий договора долевого участия. Это не просто важные условия, это условия, которые согласно закону включаются в договор в обязательном порядке. Если хоть одно такое условие отсутствует, договор считается незаключённым, юридически такой договор просто не будет существовать.

Для договора долевого участия существенными условиями будут:

1. Условие об объекте долевого строительства. Это условие должно содержать подробное описание квартиры, которая будет передаваться дольщику. Здесь нужно указать адрес и технические характеристики квартиры (площадь, в том числе площадь каждой комнаты, кухни и подсобных помещений, высоту потолков, наличие отделки и инженерного оборудования), а также местоположение, этаж и положение в строительных осях. К договору долевого участия прилагается план этажа с отмеченной на нём квартирой. Такой план является частью проектной документации. Соответствие построенной квартиры этой документации и описанию, приведённому в договоре долевого участия – главный критерий для определения качества выполненных строительных работ.

2. Срок передачи застройщиком квартиры дольщику. Срок должен быть указан точно, законом не допускается установление ориентировочного срока или срока, который определяется окончанием каких-либо работ или, например, получением разрешения на ввод построенного дома в эксплуатацию. Этот срок должен быть определён конкретной календарной датой и быть одинаковым для всех дольщиков одного многоквартирного дома.

3. Размер долевого участия и порядок оплаты. Это цена, которую дольщик обязан уплатить согласно договору долевого участия за передачу квартиры. Она устанавливается в рублях в твёрдой денежной сумме. Размер долевого участия не подлежит пересмотру или изменению застройщиком в одностороннем порядке.

4. Гарантийный срок на квартиру и многоквартирный дом. Этот срок также устанавливается договором долевого участия, при этом гарантийный срок на строительные конструкции составляет не менее пяти лет, а на технологическое и инженерное оборудование – не менее чем три года. Закон запрещает включать в договор долевого участия условия, которые освобождают застройщика от ответственности за недостатки строительных работ.

5. Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. Здесь предусматриваются гарантии дольщика не случай, если дом  не будет построен. Возврат дольщику внесённых денежных средстве в этом случае обеспечивается залогом, а также страхованием ответственности застройщика или поручительством банка.

Мы перечислили основные и обязательные условия, которые закрепляются в договоре долевого участия. Другие условия устанавливаются на усмотрение сторон. Здесь действует принятая в законодательстве «свобода воли», но и она распространяется только до определённых установленных законом пределов. О том, какие ещё условия могут быть предусмотрены в договоре долевого участия, и на включении каких положений дольщик вправе настаивать, а также о порядке расторжения договора читайте в наших специальных публикациях на эти темы.

Не забудьте о том, что договор долевого участия в обязательном порядке регистрируется в органах Росреестра. Порядку регистрации договоров долевого участия и проблемам, которые могут при этом возникнуть, на нашем сайте также посвящена отдельная публикация.

Об услугах по сопровождению участия в долевом строительстве, предоставляемых нашим юридическим бюро, наследство, читайте в соответствующем разделе нашего сайта.

Для получения дополнительной информации позвоните нам или задайте вопрос онлайн.

Все права на данную публикацию принадлежат Юридическому бюро Сергея Руденко

При перепечатке просим ссылаться на сайт www.rudenko.su