Как понять, что такое коттеджный посёлок?

Начиная разговор о том, что такое коттеджный посёлок, нужно сразу оговориться – в действующем российском законодательстве ответа на этот вопрос не содержится. Возможно, такой пробел в законодательстве со временем и устранят, но уверенности в этом нет. Действительно, установить при помощи чётких однозначно трактуемых критериев, в каком случае стоящие по соседству жилые дома являются коттеджным посёлком, а в каком нет,  достаточно сложно.

Однако определиться, в общих чертах, с тем, что такое коттеджный посёлок, необходимо для того, чтобы выделить имущество коттеджного посёлка и провести собрание собственников для выбора способа управления посёлком и решения других общих вопросов.

Но для начала нужно понять, что такое коттедж. В действующем законодательстве даётся определение только индивидуального жилого дома, которое, полагаем, применимо и к коттеджу, под которым обычно понимается капитальный жилой дом, имеющий электроснабжение, водоснабжение, канализацию и отопление. Такой дом, как правило, предназначен для круглогодичного проживания.

В этом случае коттеджным посёлком должна считаться территория, на которой компактно расположены такие дома, если занятые ими земельные участки имеют общие границы. Обычно посёлок застраивается по единому проекту. В нём предусматриваются внутренние проезды, гостевая парковка, детские площадки и зелёные зоны, электрическая подстанция, мусоросборная площадка и общие коммуникации.

Наличие такого общего имущества, предназначенного для всех коттеджей – главная характеристикой коттеджного посёлка. Если в посёлке есть общие дороги и, тем более, общие коммуникации и инженерное оборудование, необходимость использования этого имущества всеми собственниками домов и будет определять территорию, как коттеджный посёлок. Кроме того, территория коттеджного посёлка может быть выделена на проекте планировки территории муниципального образования. Этот документ и будет определяющим при установлении границ посёлка.

Однако здесь важен и другой признак – собственники коттеджей должны не только пользоваться, но и управлять этим имуществом и самостоятельно его содержать. Если такое имущество находится в собственности государственных или муниципальных властей, никакого посёлка не возникнет. Это будут просто отдельные дома, каждый из которых обслуживается местной организацией ЖКХ. Содержание дорог и иного имущества оплачивается в этом случае в общем порядке.

Или другой случай: дороги и инженерные коммуникации являются общей собственностью посёлка, но какой-либо дом, граничащий с другими, отказывается от использования общего имущества – имеет отдельный проезд, договоры с монополистами и существует полностью автономно. Такой дом может не считаться частью посёлка, если его собственник против этого. Однако и отстранять его от участия в общих собраниях в безусловном порядке, если он хочет участвовать в голосовании и готов нести расходы на содержание общего имущества, будет неправильно.

Подробнее о способах организации коттеджных посёлков, общем имуществе, общем собрании, а также об обслуживании посёлка управляющей компанией читайте в наших специальных публикациях на эти темы.

О юридических услугах по сопровождению сделок с загородной недвижимостью и обслуживанию коттеджных посёлков, предоставляемых юридической фирмой «Красников и партнёры», читайте в соответствующих разделах нашего сайта.

Для получения дополнительной информации позвоните нам или задайте вопрос онлайн.

Сергей Руденко

Все права на данную публикацию принадлежат Юридическому бюро Сергея Руденко

При перепечатке просим ссылаться на сайт www.rudenko.su