Нарушение закона при заключении договора долевого участия

В предыдущих наших публикациях мы уже рассказывали, какие условия должны в обязательном порядке содержаться в договоре долевого участия. Также мы говорили о том, какие положения договора стороны могут сформулировать самостоятельно на своё усмотрение. Но что делать, если застройщик наотрез отказывается вносить изменения в разработанный им договор долевого участия, а предусмотренные этим договором условия противоречат действующему законодательству?

Какие могут быть нарушения

Практика нашего юридического бюро говорит о том, что нарушения законодательства, допускаемые застройщиками в договорах долевого участия, чаще касаются следующих моментов:

Отсутствие чёткого определения даты окончания строительства. Иногда в договорах долевого участия вместо этой даты указывается только срок передачи квартиры дольщику, который исчисляется в днях от даты ввода дома в эксплуатацию. Такое условие будет противоречить требованиям Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» (закон № 214-ФЗ) и давать возможность застройщику постоянно безнаказанно переносить срок ввода дома в эксплуатацию. В этом случае попросите застройщика предъявить разрешение на строительство и настаивать на том, чтобы срок, на который выдано разрешение, и был указан в договоре долевого участия в качестве строка окончания строительства.

Возложение на дольщика обязательств по оплате коммунальных и иных услуг эксплуатационного характера авансом за несколько (обычно 6) месяцев вперёд с момента ввода дома в эксплуатацию. Это условие нарушает положения Жилищного кодекса и Закона «О защите прав потребителей». Можно рискнуть согласиться на это условие, но после получения квартиры просто вносить деньги помесячно в соответствии с установленными тарифами. Обязать дольщика оплатить услуги авансом будет для застройщика проблематично.

Возложение на дольщика обязательств по доплате за превышение площади квартиры. В договор долевого участия включаются условия о том, что если площадь квартиры, передаваемой дольщику, будет больше предусмотренной договором, дольщик обязан доплатить за эти квадратные метры. Иллюзию справедливости создаёт условие о том, что если же площадь квартиры по итогам обмеров ПИБ окажется меньше, чем предусмотрено договором, застройщик обязуется стоимость этих квадратных метров дольщику возместить. Но, как показывает практика, площадь квартиры практически всегда оказывается больше установленной договором. Делается это в большинстве случаев намеренно за счёт уменьшения площади мест общего пользования – площадок и коридоров на этажах. Однако доказать это практически невозможно, дольщики вынуждены платить, а застройщик на стадии сдачи дома получает дополнительные денежные вливания за счёт которых может, например, устранить допущенные недостатки. Законом введение таких условий в договор, к сожалению, не запрещено, хотя и противоречит общему смыслу законодательства о защите прав потребителей – если товар отличается от указанного в договоре, то все связанные с этим последствия должен нести исключительно изготовитель.

Установление договорной подсудности. Определение в договоре, что все споры, возникающие в связи с его исполнением, будут рассматриваться  определённым судом (обычно районным судом по месту нахождения застройщика или даже каким-нибудь третейским судом). Это правило также нарушает требования Закона «О защите прав потребителей» и Гражданского процессуального кодекса и применяться не будет. Но если застройщик включает в договор такие заведомо недействительные положения, проявите особую осторожность.

Что можно предпринять

Мы обычно не рекомендуем не заключать договор с застройщиком в случае, когда условия предлагаемого им договора долевого участия противоречат требованиям законодательства, и застройщик отказывается их менять. Если строительная компания уже на стадии заключения договора нарушает закон, вряд ли стоит ждать от неё порядочного поведения в будущем.

Но, к сожалению, нередки случаи, когда подобрать альтернативные варианты в нужном районе и по приемлемой цене для дольщика просто не представляется возможным. В такой ситуации попытайтесь провести с застройщиком переговоры с целью добиться внесения изменений в договор – с учётом острой конкуренции на рынке строящегося жилья эти переговоры вполне могут увенчаться успехом.

В противном случае можно согласиться на условия, предложенные застройщиком, и готовиться к тому, что по каждому спорному моменту  придётся обращаться в суд.

На что можно ссылаться

Как мы уже рассказывали, многие положения договора долевого участия предписаны Законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Кроме того, если дольщик приобретает квартиру для личных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, то к отношениям между дольщиком и застройщиком будут применяться положения законодательства о защите прав потребителей, которое содержит дополнительные требования к заключённым с потребителем договорам.

Так, согласно Закону «О защите прав потребителей» условия договоров, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законодательством, признаются недействительными. То есть даже если вы подпишете договор долевого участия на невыгодных для себя условиях, но в законе эти условия будут сформулированы иначе, вы сможете обратиться в суд с заявлением о признании этих положений договора недействительными. В этом случае суд, скорее всего, встанет на вашу сторону, и такое положение договора применяться не будет.

Кодексом об административных правонарушениях за нарушение прав потребителей, в частности, за включение в договор условий, ущемляющих права потребителя, установлена административная ответственность. С жалобой на неправомерные действия застройщика обращайтесь в отделение Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (Роспотребнадзор).

Но, конечно, лучше не доводить ситуацию до конфликта и решить все спорные моменты ещё на стадии переговоров. Для этого мы рекомендуем обратиться за помощью в профессиональную юридическую фирму, специализирующуюся на вопросах недвижимости и долевого строительства.

О юридических услугах по сопровождению долевого строительства, предоставляемых нашим юридическим бюро, читайте в соответствующем разделе нашего сайта.

Для получения дополнительной информации позвоните нам или задайте вопрос онлайн.

Все права на данную публикацию принадлежат Юридическому бюро Сергея Руденко

При перепечатке просим ссылаться на сайт www.rudenko.su