Возможен ли принудительный выкуп доли в квартире?

Нередко возникают ситуации, когда квартира принадлежит на праве долевой собственности нескольким собственникам, при этом доля одного из них незначительна и в её использовании он не заинтересован. Наличие такого собственника серьёзно осложняет не только проживание в квартире, но и распоряжение – продажу или обмен.

Часто квартиры приобретаются в долях, которые распределяются, например, между родственниками (обычно такое происходит в процессе приватизации). В дальнейшем доли могут перераспределяться ещё. Допустим, один собственник умирает, а его доля дробится между наследниками. В результате появляется собственник, владеющий какой-нибудь 1/30 долей в однокомнатной квартире площадью 30 квадратных метров. По сути одним квадратным метром. Однако закон не привязывает долю к конкретным метрам, за собственником даже такой незначительной доли, тем не менее, сохраняется право пользования всей квартирой. То есть он может пользоваться любой комнатой, если, конечно, квартира не коммунальная, кухней, санузлом и иными местами общего пользования наравне с остальными.

Основные проблемы

Первой из проблем, которые возникают в таких ситуациях, является разделение обязанностей по содержанию квартиры – оплата коммунальных услуг, содержание общего имущества, проведение ремонта и др. Каждый собственник несёт расходы по содержанию пропорционально своей доле, а пользуется, как мы помним, всей квартирой. Такая ситуация явно несправедлива, если доля одного из собственников ничтожно мала. Представим себе ситуацию, когда в квартире два собственника, один из которых, действительно, владеет 1/30, а второй остальными 29/30 долей. Получается, что второй собственник несёт практически все расходы на ремонт и содержание квартиры, но другой сохраняет право пользования всей квартирой наравне с ним, без ограничений.
Другая проблема, – невозможность продать или разменять такую квартиру без согласия собственника даже самой незначительной доли. Ведь вряд ли кто-то согласиться купить даже и 29/30 долей в квартире, зная, что 1/30 принадлежит постороннему человеку, который сохраняет право проживать и пользоваться этой квартирой по своему усмотрению.

Ситуация серьёзно усугубляется, когда владелец такой незначительной доли не заинтересован в её использовании. Другим собственникам может быть даже не известно, где он живёт. Нередки случаи, когда такой собственник вообще эмигрировал на постоянное место жительства в другую страну, и его местонахождение установить без вмешательства компетентных органов невозможно. Получается, что остальные участники долевой собственности  оказываются в заложниках этой ситуации. Они вынуждены оплачивать коммунальные услуги, нести все расходы на ремонт и содержание квартиры, рискуя, что такой собственник в любой момент объявится и заявит о своих правах на проживание. И самое главное, они лишены возможности продать или разменять квартиру, что накладывает на них, как на собственников, серьёзные ограничения. То есть, чисто юридически продать свои доли они, конечно же, могут, но цена таких долей на рынке в несколько раз меньше цены всей квартиры.

Когда доли в праве собственности соответствуют по размерам площади комнат, проблема решается путём установления порядка пользования – закрепления за каждым из собственников конкретной комнаты. Для этого составляется соответствующее письменное соглашение, или получается судебное решение в случае, если собственники не смогли достигнуть согласия. При наличии установленного соглашением или решением суда права пользования на конкретную комнату продать доли проще. Но что делать, когда доля настолько мала, что доле невозможно подобрать соответствующую комнату?

Юридическая сторона вопроса

Действующее законодательство, а именно статья 252 Гражданского кодекса РФ, предусматривает, что в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
Указанная норма закона сформулирована, мягко говоря, неоднозначно. Суд может не обязать собственника незначительной доли продать её остальным участникам долевой собственности, а обязать других собственников выплатить ему компенсацию.

В судебной практике есть мнение, что в данном случае речь идёт только о такой ситуации, когда собственник незначительной доли требует её выдела в натуре, то есть передачи ему части имущества, соответствующего доле. В ситуациях, когда такой выдел невозможен, как в нашем случае, когда это доля в праве собственности на квартиру, суд вместо выдела доли может обязать других участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Но прежде собственник незначительной доли должен сам обратиться в суд с требованием о её выделении.

Однако в судебной практике встречается и другая позиция, неоднократно подтверждённая Верховным судом РФ, который справедливо отмечает, что при закреплении возможности принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю законодатель, прежде всего, подразумевает исключительные случаи, в которых это объективно необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности. Таким образом, по мнению суда, не только собственнику незначительной доли принадлежит право требования покупки у него доли с выплатой компенсации, но и остальным участникам долевой собственности принадлежит право требования продажи такой доли им.
Однако, указанное правило действует только тогда, когда соблюдаются следующие условия:

• доля собственника незначительна;
• доля не может быть реально выделена;
• собственник не имеет существенного интереса в использовании своей доли и общего имущества.

Практическая сторона

Даже если суд соглашается с тем, что дою можно принудительно выкупить, всё равно возникает целый ряд вопросов.
Во-первых, какая конкретно доля является незначительной? Законодательством это не установлено, никаких критериев незначительности нет. Здесь можно руководствоваться только здравым смыслом, доказывая очевидное несоответствие размера доли площади любой из комнат в квартире. То есть когда собственнику не может быть выделено отдельное жилое помещение, при этом он сохраняет доступ ко всей квартире и местам общего пользования, нередко злоупотребляя своим правом или создавая постоянную угрозу такого злоупотребления.
Во-вторых, неясно, каким образом должно быть исполнено решение суда в случае, если местонахождение собственника доли неизвестно. Непонятно, каким образом выплачивать ему компенсацию. В законе нет ответа и на вопрос, как распределяется его доля между другими участниками долевой собственности, если их несколько.

Описание этих и всех других сопутствующих задач подробно излагается в исковом заявлении, в соответствии с которым суд выносит решение. То есть сами собственники предлагают суду вариант решения всех указанных вопросов – оценить стоимость доли, обосновать её незначительность, определить порядок перераспределения доли между другими собственниками, предложить способ передачи компенсации за отчуждаемую долю. Поэтому подготовка такого искового заявления и ведение дела в суде, скорее всего, потребует привлечения профессиональных юристов, специализирующихся в сфере недвижимости.

Подробнее о долевой собственности читайте в нашей специальной статье на эту тему, а об услугах по разделу недвижимости, предоставляемых нашим юридическим бюро, читайте в соответствующем разделе нашего сайта.

Для получения дополнительной информации позвоните нам или задайте вопрос онлайн.

Все права на данную публикацию принадлежат Юридическому бюро Сергея Руденко

При перепечатке просим ссылаться на сайт www.rudenko.su