Признание права собственности в судебном порядке

К специалистам нашего юридического бюро всё чаще обращаются граждане, желающие признать право собственности на квартиру в судебном порядке. Это, в первую очередь, дольщики, которые по тем или иным причинам не могут оформить право собственности обычным способом.
А в отсутствие права собственности граждан не зарегистрируют по месту жительства, что часто сильно затрудняет постановку на учет в поликлинику, устройство ребенка в школу или детский сад, граждане лишены не вправе совершать сделки с квартирой и, как правило, платят повышенные проценты по ипотеке.
Случаи, в которых необходимо судебное признание права собственности, различны. Рассмотрим самые распространённые из них.

Дом построен и введён в эксплуатацию, но квартира не передана дольщику

К сожалению, в нашем городе не редки случаи, когда строительная компания (застройщик) уклоняется от передачи дольщику полного комплекта документов, необходимого для регистрации права собственности на квартиру. Часто в обмен на получение такого комплекта от дольщика требуют доплату, связанную с неким удорожанием строительства, внесения дополнительных платежей, например, за остекление лоджий, оплаты компенсации понесённых расходов или, наоборот, аванса за оказание коммунальных услуг за длительный период и т.д.
Подобные ситуации могут также возникнуть, если имеет место спор между застройщиком и дольщиком по поводу выплаты неустойки за задержку строительства, качества строительных работ, доплаты за превышение метража и т.п. В таких случаях дольщика фактически принуждают подписать акт приёмки-передачи, в котором указать, что никаких претензий к застройщику дольщик не имеет, и только в этом случае соглашаются передать документы, необходимые для регистрации права собственности.

Дом построен и сдан, но застройщик не выполнил инвестиционные условия

В этой ситуации, даже если застройщик передал все необходимые документы дольщику, последний не зарегистрирует право собственности в связи с тем, что застройщик не выполнил своих обязательств перед городом. Дело в том, что строительство многоквартирных домов в Санкт-Петербурге практически во всех случаях ведётся на основании договоров аренды земельных участков на инвестиционных условиях, одной из сторон которых является Санкт-Петербург, а другой стороной – застройщик. В соответствии с условиями таких договоров застройщику предоставляется право построить на территории города многоквартирный дом и реализовать построенные квартиры, а взамен застройщик обязуется выполнить определённые инвестиционные условия, например, передать часть квартир в Жилищный комитет, проложить коммуникации, построить участок дороги, детский сад, перечислить деньги в бюджет и т.п. И до тех пор, пока застройщик эти инвестиционные условия не выполнит, регистрация права собственности даже в доме, введённом в эксплуатацию, будет невозможна.

Другие возможные причины

Часто застройщик передаёт часть квартир подрядным организациям в оплату работ, а те, в свою очередь, реализуют квартиры гражданам по так называемым «договорам уступки» или предварительным договорам (часто это происходит в нарушение Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» № 214-ФЗ). И в случае, когда между застройщиком и подрядчиком возникает конфликт, квартиры могут не передать конечным дольщикам или наложить на квартиры арест.
Часто застройщик сам создаёт препятствия к регистрации права собственности, когда, например, оказывается перед угрозой банкротства.
До сих пор, к сожалению, нередки случаи двойных продаж или возникновения иной неопределенности с правами на квартиру.

В этих и некоторых других, более редких случаях, дольщик не сможет зарегистрировать право собственности на квартиру в обычном порядке, но при этом право собственности на квартиру может быть признано судом и зарегистрировано на основании судебного решения.
Однако это сложная процедура, и без профессиональной юридической помощи здесь не обойтись. Причин этому несколько, рассмотрим основные.

Необходимость прохождения кадастрового учёта

Для регистрации права собственности на квартиру каждая квартира и весь дом должны пройти кадастровый учёт. К моменту регистрации должны существовать кадастровые паспорта на каждую квартиру, чтобы каждую квартиру можно было идентифицировать. В ходе проведения кадастровых работ выполняются обмеры каждой квартиры и всего дома. Эта работа платная и с учётом размера дома может стоить очень дорого, часто именно этим застройщик объясняет задержки в передаче квартир и оформлении права собственности. Дольщики могут со своей стороны способствовать этому процессу, однако, как указывалось выше, мероприятие это не из дешёвых. В этих случаях наше юридическое бюро старается объединить дольщиков в группу: разделив эти расходы между собой, каждый дольщик платит лишь небольшую часть от общей суммы.

Получение необходимой документации

Перед обращением в суд собирается определённый комплект документов, которые подтверждают обоснованность требований дольщика и прилагаются к исковому заявлению. Это сам договор долевого участия со всеми приложениями, разрешение на ввод объекта (дома) в эксплуатацию, кадастровый паспорт, акт приёма передачи квартиры от застройщика дольщику, протокол о выполнении инвестиционных условий, акт приёма-передачи квартиры между застройщиком и инвестором/подрядчиком, если договор заключался не напрямую с застройщиком, а с иным лицом (такие случаи до сих пор встречаются) и другие документы в зависимости от конкретной ситуации. Большинство из перечисленных документов находятся у застройщика, и он, по понятным причинам, неохотно снабжает дольщиков их копиями. В этом случае все трудности по сбору необходимых доказательств ложатся на плечи дольщика.

Подача искового заявления в суд

Для обращения в суд, разумеется, нужно подготовить грамотное и обоснованное исковое заявление. Крайне желательно в исковом заявлении сослаться на практику Верховного суда РФ по данному вопросу или решения судов по аналогичным делам, которые нетрудно найти в сети Интернет или в различных правовых базах. В нашей стране формально отсутствует прецедентное право, но опыт показывает, что судьи читают практику и учитывают её при вынесении решения.
Необходимо также правильно определить состав лиц, участвующих в деле о признании права собственности на квартиру. Так, на практике в качестве третьего лица обычно привлекают Управление Росреестра по Санкт-Петербургу. Также важно правильно определить состав ответчиков, особенно если квартира приобреталась не напрямую у застройщика.
Одновременно с исковым заявлением либо уже в предварительном заседании нужно заявить ходатайство об истребовании документов, необходимых для обоснования позиции по делу, но которые дольщик в силу объективных причин предоставить не смог. Если этого не сделать своевременно, суд будет постоянно откладывать заседания, что может сильно затянуть рассмотрение дела.

Регистрация права собственности

В случае положительного исхода дела после получения заверенных копий решения суда необходимо зарегистрировать признанное судом право собственности в Управлении Росреестра по месту нахождения квартиры. Для этого также необходимо собрать определённый комплект документов, но это уже, что называется, дело техники.

Регистрация права собственности на долю в объекте

Часто дольщики, чьи дома не введены в эксплуатацию, пытаются зарегистрировать в суде право собственности на долю в незавершённом объекте строительства. Здесь необходимо помнить, что право собственности на долю регистрируется только тогда, когда весь дом зарегистрирован, как незавершённый объект строительства. Сделать это может только застройщик, процедура регистрации «незавершёнки» довольно сложная и дорогая, а самое главное – застройщику регистрировать вводимый в эксплуатацию дом как незавершённый объект строительства совершенно ни к чему, выгоды это ему не даст никакой, только дополнительные хлопоты и расходы.
Кроме того, нужно отчётливо понимать, что право собственности на долю в объекте незавершённого строительства, даже если оно каким-либо образом будет зарегистрировано, не означает права собственности на квартиру и никак не гарантирует её получение. Право собственности на долю – право сугубо абстрактное, не привязанное ни к какой части дома конкретно, оно не соответствует никакой квартире и никаких дополнительных гарантий не даёт.

Приведённый перечень трудностей, с которыми сталкивается дольщик в процессе признания права собственности на квартиру в судебном порядке, далеко неполный. Всех нюансов не изложить в одной статье и просто невозможно предусмотреть. Но даже такой обзор показывает, что объём и сложность предполагаемых работ является значительными. Поэтому цена на юридические услуги в данном случае также не может быть низкой. Вряд ли стоит доверять юристам, которые предлагают провести весь комплекс мероприятий по приобретению прав на объект недвижимости стоимостью миллионы рублей в судебном порядке за символическую плату. В этом случае вы можете потратить год-полтора на судебные процессы, которые в лучшем случае просто не дадут никакого результата.

Для получения дополнительной информации позвоните нам или задайте вопрос онлайн.

Все права на данную публикацию принадлежат Юридическому бюро Сергея Руденко.

При перепечатке просим ссылаться на сайт www.rudenko.su.