Управляющая компания в коттеджном посёлке

К сожалению, случаи, когда застройщик после окончания строительства коттеджного посёлка устраняется от его дальнейшего обслуживания, представляя собственникам самим решать вопросы оказания коммунальных услуг и содержания общего имущества, не редкость. В такой ситуации собственникам коттеджей необходимо как можно быстрее выбрать способ управления посёлком. Это может быть создание дачного некоммерческого партнёрства, товарищества собственников жилья или заключение договора с управляющей компанией. Иногда такую компанию создаёт сам застройщик и в добровольно-принудительном порядке предлагает всем собственникам заключать с ней договоры на обслуживание. Но если жители посёлка работой этой компании или её расценками недовольны, они вправе в любой момент расторгнуть с ней договор и привлечь другую.

Как выбрать управляющую компанию

При выборе обслуживающей организации в первую очередь следует получить информацию о компаниях, которые действуют в близлежащих населённых пунктах или в соседних коттеджных посёлках. Привлекать компанию из другого района может быть просто нерентабельно. Да и контролировать её деятельность будет весьма проблематично.

Второе, на что нужно обратить внимание – сколько у компании заключено договоров на обслуживание. Здесь, конечно, стоит отдать предпочтение компании, которая уже обслуживает несколько коттеджных посёлков или домов. Стоимость услуг такой компании может быть ощутимо ниже, чем у конкурентов, а качество значительно выше.

И, разумеется, не стоит забывать о таких обычных при проверке надёжности любой организации факторах, как опыт работы, штат сотрудников, количество судебных дел, отзывы в сети.

Функции управляющей компании

К обязанностям управляющей компании могут относиться любые работы и услуги по содержанию посёлка, обслуживанию общего имущества, предоставлению коммунальных и иных эксплуатационных услуг. Конкретный перечень таких услуг зависит от класса посёлка и пожеланий самих собственников. Это может быть:

• предоставление коммунальных услуг, к которым относится электро-, водо-, газоснабжение и отопление;

• вывоз мусора;

• содержание и уборка территории;

• ремонт внутрипоселковых дорог;

• ночное освещение;

• охрана;

• очистка дорог от снега и его вывоз в зимний период;

• создание аварийно-диспетчерской службы;

• уход за общественными зонами, озеленение;

• ремонт общих инженерных сетей и оборудования отдельных коттеджей;

• контроль объема, качества и сроков выполнения работ и услуг привлечёнными организациями и монополистами, защита интересов жильцов по вопросам недопоставки таких услуг;

• организация системы учёта и сбора платежей;

• подготовка и обоснование бюджета расходов на содержание, развитие и модернизацию общего имущества, целевое использование бюджета;

• поиск и использование законных возможностей коммерческого использования общего имущества;

Условия договора с управляющей компанией

Прежде всего, в договоре с управляющей компанией необходимо указать перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, иных эксплуатационных услуг, состав которых утверждается общим собранием собственников, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет компания. Удобнее всего вынести такой перечень в отдельное приложение, которое оформить в виде таблицы, где указать порядок предоставления коммунальных услуг, их объём, периодичность предоставления и стоимость.

Кроме перечня услуг в договоре необходимо в обязательном порядке предусмотреть ответственность за предоставление услуг ненадлежащего качества.

Во избежание возможных разногласий по оплате предоставляемых услуг необходимо установить чёткие сроки её внесения и ответственность за нарушение этих сроков.

Отдельным приложением к договору должен идти перечень общего имущества коттеджного посёлка, которое обязуется содержать и обслуживать управляющая компания, содержащий подробные его характеристики.

Как заключить договор управления коттеджным посёлком

Решение о выборе управляющей компании и условиях договора должно быть принято на общем собрании собственников, в котором в соответствии с требованиями законодательства должны принять участие не менее 50% собственников коттеджей. Организацию такого собрания должна взять на себя инициативная группа из числа собственников.

Сам порядок проведения общего собрания в коттеджном посёлке законодательно не урегулирован, что вызывает множество проблем. Для определения кворума нужно понять, что считается коттеджным посёлком, определения которого закон не даёт. Также нигде не закреплено, как должно проходить голосования и что считать голосом. Обычно при проведении собрания применяют по аналогии нормы о проведении общего собрания в многоквартирном доме, но не все эти нормы однозначно подходят. Подробнее о порядке проведения общего собрания в коттеджном посёлке, проблемах с голосованием и путях их решения можно прочитать в нашей специальной публикации на эту тему.

До проведения собрания информацию о повестке дня и условиях договора с управляющей компанией инициативная группа должна довести до всех собственников, с указанием контактных телефонов и способах внесения предложений по повестке. Каждое из предложенных изменений в условия договора должно быть включено в повестку дня и по каждому должно пройти голосование. В противном случае собственник, чьи предложения по внесению изменений в договор не были рассмотрены общим собранием, будет вправе обратиться в суд с иском, о признании договора, заключённого с управляющей компанией, недействительным.

Обычно у управляющей компании есть свой типовой договор обслуживания, однако подписывать его, не глядя, разумеется, не стоит. Следует внимательно изучить все положения договора, поскольку они, скорее всего, будут сформулированы в пользу управляющей компании, и внести свои коррективы.

Договор обслуживания должен быть заключён с каждым собственником коттеджа, но если на общем собрании вопрос о заключении договора принят, процесс подписания его с каждым из собственников, как правило, берёт на себя управляющая компания.

Возможные проблемы

Как мы уже говорили, в жилищном законодательстве детально проработан вопрос управления только многоквартирным домом. Поэтому управляющие компании применяют эту конструкцию и к коттеджному посёлку, как к своеобразному дому, роль квартир в котором выполняют коттеджи. Но, к сожалению, эта модель применима далеко не в полной мере. И прежде всего это касается содержания и эксплуатации общего имущества. С многоквартирным домом всё просто – лестничные клетки, лифты, чердаки и подвалы находится внутри дома, входят в его структуру и являются безусловной собственностью жильцов. В коттеджных посёлках это далеко не всегда так. Если в посёлке не создано ДНП или ТСЖ, на баланс которого переданы земельный участки, занятые общими дорогами, коммуникации, инженерное и другое оборудование посёлка, то вопрос с принадлежностью этого имущества в каждом случае может решаться по-разному.

Кроме того надо понимать, что управляющая компания – это коммерческая организация, главная цель которой извлечение прибыли. Поэтому услуги, предоставляемые этой компанией, будут стоить заметно дороже, чем при самостоятельном управлении. Также с сожалением приходится отметить, что в Санкт-Петербурге и Ленинградской области крайне мало управляющих компаний, обладающих достаточным опытом и профессионализмом для обслуживания такого сложного комплекса, как коттеджный посёлок.

Опыт специалистов юридической фирмы «Красников и партнёры» показывает, что в такой ситуации предпочтительнее сначала создать какое-либо юридическое лицо, объединяющее всех собственников коттеджей – ДНП или ТСЖ, которое заключит договор с управляющей компанией и будет контролировать её работу.

О юридических услугах по сопровождению коттеджных посёлков и сделок с загородной недвижимостью, предоставляемых юридической фирмой «Красников и партнёры», вы можете прочитать в соответствующих разделах нашего сайта.

Для получения дополнительной информации позвоните нам или задайте вопрос онлайн.

Сергей Руденко

Все права на данную публикацию принадлежат ООО «Красников и партнёры»

При перепечатке просим ссылаться на сайт www.rudenko.su

16.09.2013