Как внести изменения в договор долевого участия

Застройщики часто предлагают дольщикам разработанные ими варианты договора долевого участия, как истину в последней инстанции, повлиять на которую не в силах никто. При этом будущего дольщика уверяют в том, что все условия договора долевого участия сформулированы в Законе «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» (закон № 214-ФЗ) и вносить что-то от себя законом запрещено. В ряде случаев это, и правда, так, но далеко не всегда. Рассмотрим по-отдельности положения договора долевого участия, которые определены законом, и положения, которые закон оставляет на усмотрение сторон.

Что нельзя изменить в договоре долевого участия

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» (Закон № 214-ФЗ) предписывает сторонам договора долевого участия излагать содержание некоторых условий договора однозначно, не позволяя вносить в них никаких изменений.

Например, закон требует обозначать срок окончания строительства чёткой календарной датой либо истечением календарного периода (например, квартала), не допуская общих и размытых формулировок.

Также законом установлен размер ответственности дольщика за нарушение сроков внесения платежей. Неустойка, которую заплатит дольщик, будет равна 1/300 ключевой ставки Центрального банка РФ за каждый день просрочки. Ответственность застройщика за нарушение предусмотренного договором долевого участия срока передачи дольщику квартиры также установлена законом и составляет 2/300 ключевой ставки за каждый день просрочки.

Закон запрещает ограничивать ответственность застройщика за качество строительных работ и устанавливает ряд иных ограничений, подробнее о которых мы говорили в одной из наших предыдущих публикаций.

Какие изменения в договоре долевого участия допускаются

Характеристики квартиры.

Действующее законодательство не просто требует указывать в договоре подробные характеристики квартиры, согласно закону это условие договора является существенным, без его согласования договор не будет считаться заключённым. Описание квартиры диктуется проектной документацией, которая иногда меняется в процессе строительства. Если такие коррективы вносятся по инициативе застройщика, это будет основанием для расторжения договора долевого участия. Но проект может быть изменён и по желанию дольщика. Например, если дольщик намеревается выполнять в квартире перепланировку, он может изначально согласовать это с застройщиком, который внесёт соответствующие уточнения в проект и сразу построит квартиру той конфигурации, которая нужна дольщику.

Размер долевого участия.

Размер долевого участия, то есть, та цена, которую дольщик уплачивает за получение прав на квартиру, остаётся полностью на усмотрение сторон. Эта цена даже бывает разной для разных дольщиков. Поскольку конкуренция на рынке строящегося жилья высока, то, как показывает опыт нашего юридического бюро, при наличии желания и настойчивости от застройщика можно получить  существенную скидку.
Кроме собственно размера долевого участия стороны также самостоятельно согласовывают порядок и сроки его оплаты.

Условия по отделке и оборудованию квартиры.

Это также относится на усмотрение сторон. Договором долевого участия предусматриваются самые различные варианты: от передачи квартиры вообще без отделки, до чистового ремонта из материалов дольщика с проведением перепланировки и переоборудования. Все эти условия необходимо подробно прописывать в договоре, чтобы потом иметь возможность требовать выполнения оплаченных работ.

Как внести изменения в договор долевого участия

Если вы давно выбираете квартиру и уже рассмотрели насколько предложений от разных застройщиков, у вас, наверняка, есть несколько текстов договоров долевого участия, полученных в разных строительных компаниях. В переговорах с конкретным застройщиком, настаивая на внесении изменений в договор, сошлитесь на то, что положения в предлагаемой вами редакции есть в договорах конкурентов застройщика. В большинстве случаев это действует  убедительно.

Застройщики неохотно идут на внесение изменений в текст самого договора, который, как правило, долго разрабатывается юридической службой застройщика и согласовывается с руководством. Если вы хотите сформулировать какие-то условия договора иначе, предложите застройщику составить протокол разногласий, в котором прописать существующие положения договора и новую действующую редакцию. Такой протокол, разумеется, так же как и договор, подписывается обеими сторонами.

Как уже говорилось, конкуренция на рынке строящегося жилья высока, поэтому специалистам нашего юридического бюро, благодаря богатому опыту работы в сфере долевого строительства, практически во всех случаях удаётся убедить застройщика пойти на уступки и изложить условия договоров долевого участия в наиболее выгодном для наших клиентов варианте. Если вы не уверены в своих силах, предлагаем обратиться к нам для анализа договора и проведения переговоров с застройщиком. Тем более что некоторые из установленных застройщиком условий иногда противоречат действующему законодательству, и выявить эти нарушения могут только профессиональные юристы.

В любом случае перед заключением договора долевого участия внимательно ознакомьтесь с его текстом, разрешением на строительство и другими сопутствующими документами, чтобы избежать возможных неблагоприятных последствий.

О юридических услугах по сопровождению долевого участия, предоставляемых нашим юридическим бюро, читайте в соответствующем разделе нашего сайта.

Для получения дополнительной информации позвоните нам или задайте вопрос онлайн.

Все права на данную публикацию принадлежат Юридическому бюро Сергея Руденко

При перепечатке просим ссылаться на сайт www.rudenko.su