Заключение и регистрация договора аренды помещения

В публикациях, посвящённых различным разновидностям договоров, мы неоднократно рассказывали о том, что такое существенные условия договора. С точки зрения закона это такие условия, без согласования которых договор будет считаться незаключённым. То есть он не повлечёт никаких юридических последствий и никаких прав и обязанностей у сторон такого договора не возникнет. Есть свои существенные условия и в договорах аренды недвижимости.

Существенные условия договора аренды недвижимости

Чтобы договор аренды недвижимости считался заключённым, в обязательном порядке согласуйте объект аренды и размер арендной платы.

Объект аренды – это нежилое помещение (в отношении жилых помещений заключаются договоры найма), которое арендодатель передаёт арендатору. Пропишите в договоре характеристики этого помещения максимально подробно, можно даже приложить к договору фототаблицу. Это обеспечит как соблюдение интересов арендатора, так и арендодателя. В случае, если помещение, его часть или какое-либо относящееся к помещению оборудование станет непригодным для использования не по вине арендатора, арендатор сможет потребовать от арендодателя привести помещение в соответствие с договором. В то же время арендодатель по окончании договора аренды сможет потребовать от арендатора вернуть помещение именно в том состоянии, в котором оно передавалось.

Для этого, кроме адреса, площади и кадастрового номера помещения в договоре, специальном приложении к нему или в акте приёма-передачи опишите состояние ремонта и инженерных систем, сантехнического и электрического оборудования. Если помещение арендуется для определённой цели, важно указать, каким ещё необходимым требованиям оно должно отвечать. Прежде всего, это касается количества электрических мощностей. Если их изначально недостаточно, получить дополнительные будет весьма затруднительно или вообще невозможно. Отдельно оговорите состояние вентиляции, а также укажите предельно допустимые границы понижения температуры в помещении.

Что касается арендной платы, то с её установлением проблем возникнуть не должно. Желательно устанавливать её в твёрдой денежной сумме, но это не обязательно. Если договор аренды заключается в коммерческих целях, размер арендной платы может быть привязан к курсу иностранной валюты.

Из арендной платы за первые периоды аренды часто вычитаются расходы арендатора на проведение ремонта в арендуемом помещении. Но это уже сложный вид договора, заключающий в себе по сути два – договор аренды и договор подряда с зачётом встречных требований. Для составления такого договора лучше обратитесь к профессиональному юристу, который знаком со спецификой арендных отношений.

При определении арендной платы важно не забыть указать, входит ли в неё оплата коммунальных и иных услуг эксплуатационного характера. Если нет, согласуйте, каким образом эти услуги будут оплачиваться. Желательно, чтобы арендатор сам получал квитанции и вносил платежи. Это поможет избежать спорных вопросов в сроках оплаты и объёмах услуг.

Форма и регистрация договора аренды нежилого помещения

Договор аренды нежилого помещения обязательно заключается в письменной форме. Несоблюдение письменной формы договора влечёт его недействительность. В договоре должны быть правильно указаны наименования сторон и все реквизиты. Сегодня не требуется обязательное нотариальное удостоверение договора, но это крайне желательно. Приложите к договору план помещения, кадастровый паспорт, акт приёма-передачи.

Договор аренды, заключённый на срок более года подлежит обязательной государственной регистрации и только с этого момента вступает в силу. Регистрируются договоры аренды в управлении Росреестра по Санкт-Петербургу, но также можно подать документы на регистрацию через Многофункциональные центры предоставления государственных услуг, «Мои документы». Если за регистрацией обращаются не сами стороны, а их представители, каждый такой представитель должен иметь нотариальную доверенность с правом подачи и получения документов.

Сроку аренды, а также другим условиям, которые желательно включить в договор, на нашем сайте посвящены отдельные публикации. После изучения всех материалов, мы надеемся, у вас не возникнет сложностей с заключением договора аренды нежилого помещения. Но если вы намереваетесь арендовать или сдавать в аренду значительные площади и размер арендной платы будет существенным, не менее серьёзными будут и риски, вызванные неточностями, допущенными при выработке условий договора. Для составления таких сложных договоров рекомендуем обращаться к профессиональным юристам, специализирующихся в вопросах недвижимости, поскольку условия договоров аренды не так просты, как кажутся. При этом расходы на юридическое сопровождение будут определённо меньше убытков, которые могут возникнуть в будущем.

О юридических услугах по сопровождению сделок с коммерческой недвижимостью, предоставляемых юридическим бюро Сергея Руденко, читайте в соответствующем разделе нашего сайта.

Для получения дополнительной информации позвоните нам или задайте вопрос онлайн.

Сергей Руденко

Все права на данную публикацию принадлежат Юридическому бюро Сергея Руденко

При перепечатке просим ссылаться на сайт www.rudenko.su