Что можно требовать дольщикам при банкротстве застройщика

Требования дольщиков при банкротстве застройщика можно условно разделить на две категории – требования передать в собственность квартиру (помещение) и денежные требования. Рассмотрим каждую из этих категорий в отдельности.

Требования о передаче имущества

Целью долевого участия в строительстве является получение права собственности на квартиру по цене, ниже стоимости жилья на вторичном рынке. Поэтому дольщики в случае банкротства застройщика редко пытаются получить назад внесённые средства. Тем более что банкротство как раз и означает, что денег у застройщика уже нет.
К счастью, банкротство застройщика проходит по особой процедуре, которая позволяет дольщикам потребовать именно предоставления квартир, а не возврата вложенных денег.
Порядок исполнения этого требования зависит от степени готовности дома, и здесь возможны варианты. В случае, когда до завершения строительства ещё далеко, недострой будет передан либо другой строительной компании для окончания работ, либо жилищно-строительному кооперативу, созданному дольщиками.
Если же дом достроен и введён в эксплуатацию или фактически готов к вводу, арбитражный суд, который рассматривает дело о банкротстве, может вынести определение об удовлетворении требований дольщиков путём признания за ними права собственности на квартиры, указанные в заключённых ими договорах долевого участия. Однако, как показывает опыт нашего юридического бюро, это не всегда означает решение всех проблем.
При признании прав на квартиры в соответствии с вышеназванным определением арбитражного суда могут возникнуть сложности с Росреестром. Дело в том, что обычно право собственности регистрируется на основании судебного решения. Но вынесение решения означает, что судебное дело окончено, а в описанном нами случае суд выносит, как мы и говорили, определение, поскольку дело о банкротстве на момент его вынесения ещё продолжается. Росреестр иногда настораживает слово «определение», и в регистрации права собственности на всякий случай отказывают. Такой отказ приходится обжаловать уже в суде общей юрисдикции, в котором получать именно решение и таким образом добиваться окончательного признания права собственности.

Денежные требования к застройщику

Если дольщик не готов ждать окончания строительства и не заинтересован больше в получении квартиры, он может потребовать расторжения договора долевого участия и возврата всех внесённых в соответствии с договором денежных средств. Эти требования также предъявляются в арбитражный суд, в производстве которого находится дело о банкротстве. Однако удовлетворяться такие требования будут только в четвёртой очереди, после того, как свои деньги получат кредиторы первой и второй очереди, а дольщики получат квартиры или создадут ЖСК для достройки дома. Поэтому, говоря откровенно, шансы получить назад вложенные денежные средства близки к нулю.

От денежных требований, связанных с расторжением договора долевого участия, следует отличать требования о выплате штрафных санкций за неисполнение договора, морального вреда, неустойки в соответствии с законодательством о защите прав потребителей и других. Эти требования могут быть предъявлены независимо от того, получил дольщик квартиру или внесённый долевой взнос в процессе банкротства застройщика.
Важное отличие этих требований от вышеперечисленных состоит в том, что предъявляются они не в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве, а в суд общей юрисдикции отдельным иском. Если суд сочтёт требования об уплате неустойки обоснованными и вынесет решение о взыскании штрафных санкций, его также можно будет предъявить застройщику, но не ранее, чем будут погашены все остальные требования, поскольку штрафные санкции в процессе банкротства не взыскиваются.

О том, какие действия следует предпринять при наличии признаков банкротства застройщика, стадиях банкротства и о том, как включиться в реестр кредиторов читайте в наших специальных публикациях на эти темы.

Для получения дополнительной информации позвоните нам или задайте вопрос онлайн.

Сергей Руденко

Все права на данную публикацию принадлежат Юридическому бюро Сергея Руденко

При перепечатке просим ссылаться на сайт www.rudenko.su