Действия дольщиков при банкротстве застройщика

Мы уже рассказывали о том, какие гарантии предоставляет дольщикам закон в случае банкротства застройщика. Но даже при наличии описанных гарантий дольщикам ни в коем случае нельзя бездействовать и ждать, пока кто-то за них решит их судьбу. Необходимо активно участвовать в разрешении возникших проблем, чтобы добиться соблюдения всех предусмотренных законом прав и гарантий.

Пока застройщик не признан банкротом

Если у дольщиков появляются сомнения в финансовой стабильности застройщика проверить обоснованность этих сомнений проще всего по сайту арбитражного суда. Введя название компании застройщика в окне поиска в поле «ответчик», вы узнаете  обо всех исках, которые к нему предъявлены. Там же вы получите доступ к судебным решениям, вынесенным по этим искам. Большое количество отрицательных решений само по себе ещё не означает близость банкротства – не поленитесь ввести название застройщика и в поле «истец», вполне возможно, что застройщику должны больше, чем должен он сам. Но в любом случае наличие значительного числа судебных дел очень неприятный симптом.

Определить, что у застройщика начались проблемы, можно также по тому, как у него идут продажи. Позвоните в офис продаж застройщика и спросите, сколько осталось свободных квартир. И не только в вашем доме, а во всех объектах – часто застройщик достраивает одни объекты за счёт других. Перезвоните через пару недель, через месяц и задайте тот же вопрос. Если количество квартир не изменилось, значит продажи стоят, деньги не поступают, и у застройщика могут начаться проблемы. Иногда застройщику удаётся искусственно реанимировать спрос, но это получается крайне редко.

В отсутствие продаж застройщик может попытаться решить финансовые проблемы за счёт заёмных денежных средств, но они тоже не бесконечны. Предоставляя кредит, банк требует залог, а свободного имущества, пригодного для передачи в залог, у застройщика, как правило, немного.

Когда до дольщиков доходит информация о том, что строительная компания, с которой у них заключены договоры долевого участия, находится на грани банкротства, они обычно делятся на две группы. Первые терпеливо ждут окончания строительства и надеются, что ситуация у застройщика улучшится, а дом, если и не будет введён в эксплуатацию, то хотя бы физически достроен. Другие решают немедленно расторгать договор с застройщиком и требовать возврата внесённых денежных средств. Но это возможно только в случаях, специально предусмотренных в законе, о чём мы уже писали ранее. И здесь важно понимать – чем больше договоров будет расторгнуто, темы выше вероятность банкротства застройщика. Специалисты нашего юридического бюро в своё время возглавляли юридические отделы крупных строительных компаний, и мы по опыту можем сказать, что у таких компаний свободных денег нет. Если даже 3-5 дольщиков взыщут вложенные по договорам долевого участия денежные средства, это может стать серьёзным ударом для застройщика. Очень часто такие дольщики и являются инициаторами банкротства, чего недобросовестный застройщик часто только и ждёт.
Есть, правда, и третья категория дольщиков, которые, заблаговременно узнав о проблемах застройщика, пытаются заключить договор уступки права требования по своему договору долевого участия и избавиться от потенциально опасной квартиры.

Что делать, если в отношении застройщика уже введена процедура банкротства

Если процедура банкротства в отношении застройщика уже введена, то дольщикам придётся включаться в эту процедуру наравне с другими кредиторами. В этом случае получить назад вложенные деньги и, тем более, уступить свои права по договору долевого участия будет крайне проблематично.

Если застройщик находится в стадии банкротства, но дом, который он строил, введён в эксплуатацию или достроен и фактически готов к вводу, право собственности на квартиру дольщик может признать в судебном порядке. Однако в такой ситуации заявление о признании права собственности будет необходимо подавать не в суд общей юрисдикции, а в арбитражный суд, который рассматривает дело о банкротстве. Это заявление будет называться заявлением о включении требований в реестр. Если дом в эксплуатацию не введён, признать право собственности на квартиру будет гораздо сложнее, хотя и такие прецеденты бывали.

Ещё сложнее обстоит ситуация с признанием права собственности на нежилые помещения, которые также строились по договорам долевого участия. Закон ничего не говорит о порядке удовлетворения требований по нежилым помещениям, поэтому суды занимают различные позиции – одни признают права на нежилые помещения по аналогии с квартирами, другие в таком признании отказывают.

Если дом в эксплуатацию не введён, то, как мы и писали ранее, у дольщиков есть два варианта. Либо для достройки будет привлечён новый застройщик, либо дольщикам необходимо будет объединиться в ЖСК, и достраивать дом самостоятельно. По мнению наших специалистов, второй путь является более предпочтительным, особенно в случае, когда дом находится в высокой степени готовности. Если будет привлечён новый застройщик, он потребует за достройку доплату. В случае с ЖСК доплачивать тоже придётся, но в этом случае дольщики, ставшие пайщиками ЖСК, будут сами контролировать расходование денежных средств. Кроме того, новый привлечённый застройщик в любом случае ставит своей главной целью извлечение прибыли, и долю этой прибыли будет также включать в себя доплата.

Как видим, вариантов развития событий довольно много. Поэтому рекомендуем в каждом случае, когда возникает вероятность банкротства застройщика и, тем более, когда процедура банкротства уже введена, незамедлительно обращаться за профессиональной юридической помощью в юридическую фирму, специализирующуюся в вопросах недвижимости и долевого участия в строительстве.

О юридических услугах по сопровождению долевого участия, предоставляемых нашим юридическим бюро, читайте в соответствующем разделе нашего сайта.

Для получения дополнительной информации позвоните нам или задайте вопрос онлайн.

Сергей Руденко

Все права на данную публикацию принадлежат Юридическому бюро Сергея Руденко

При перепечатке просим ссылаться на сайт www.rudenko.su