Разновидности договоров о приобретении дома в коттеджном посёлке

Часто в рекламе коттеджных посёлков говориться о продаже домов. Однако в действительности договор купли-продажи практически никогда не заключается. Такой договор может быть заключён только тогда, когда дом построен, введён в эксплуатацию, и право собственности на него зарегистрировано в органах Росреестра. Но договоры, направленные на приобретение домов в коттеджных посёлках, почти всегда заключаются ещё до окончания строительства, и договорами купли-продажи быть не могут.

Организация, собственник или арендатор земельного участка, на котором возводится коттеджный посёлок, ведёт его строительство за счёт денежных средств, полученных от граждан, желающих приобрести дома в этом посёлке. Эту организацию обычно называют «застройщик», по аналогии с долевым строительством многоквартирных домов. Да и сама схема привлечения средств в общих чертах повторяет долевое участие. Но согласно Закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» (Закон № 214-ФЗ) договор долевого участия заключается именно при строительстве многоквартирного дома.

Так какие же договоры предлагают гражданам застройщики коттеджных посёлков или представляющие их агентства недвижимости?

Действующее гражданское законодательство позволяет заключать как договоры, прямо предусмотренные законодательством, так и договоры, которые в законе не упомянуты, но и не противоречат ему. То есть стороны могут сами сформулировать любой договор по своему усмотрению. Именно так и поступает большинство застройщиков коттеджных посёлков, изобретая собственные разновидности договоров, направленных на приобретение коттеджей.

Опыт работы нашего юридического бюро в сфере сопровождения строительства коттеджных посёлков говорит о том, что чёткой, законной и прозрачной схемы взаимодействия между участниками проекта: инвесторами, гражданами-покупателями, третьими лицами и государственными органами до настоящего момента практически ни одной компанией не используется. В каждом случае строительство по большей части ведётся на основании устных договорённостей и базируется на категориях доверия, порядочности, добросовестности и предполагаемой заинтересованности каждого из участников проекта в его успешном окончании.

В большинстве этих договоров гражданин, приобретающий земельный участок (долю в праве собственности на земельный участок), именуется «покупатель» или «инвестор». Согласно условиям договора гражданин обязуется передать застройщику определённую денежную сумму в установленные договором сроки. А вот обязательства застройщика в договоре обычно сформулированы расплывчато. Иногда в договоре даже отсутствует указание на какие-либо конкретные объекты недвижимости, в отношении которых у сторон возникают права и обязанности. В целом содержание такого договора говорит о том, что это соглашение об участии гражданина в реализации некоего (часто не описанного подробно ни в договоре, ни в приложениях к нему) проекта застройки земельного участка, по результатам которого гражданину будет передан в собственность земельный участок и коттедж, детальные характеристики которого в договоре также, как правило, отсутствуют.

В результате получается смешанный договор, который содержит в себе элементы договоров подряда, оказания услуг и предварительного договора купли-продажи, а также обязательства гражданина по несению расходов на создание общего имущества коттеджного посёлка и его содержанию в будущем. Но юридическую силу все эти положения будут иметь только в том случае, если в этом соглашении будут указаны существенные условия всех перечисленных договоров, предусмотренные гражданским законодательством. Подробнее о том, какие условия должны быть предусмотрены договором о приобретении дома и земельного участка в коттеджном посёлке, читайте в нашей специальной публикации на эту тему.

Поскольку такие договоры, как мы уже говорили, законом не предусмотрены, при толковании их условий возникают серьёзные трудности. Поэтому специалисты юридической фирмы «Красников и партнёры» настоятельно рекомендуют для проверки содержания этих договоров обращаться к услугам профессиональных юристов, специализирующихся в вопросах загородной недвижимости.

И, кончено, перед заключением договора о приобретении дома в коттеджном посёлке, проверьте относящиеся к посёлку документы и иную информацию, чтобы избежать возможных негативных последствий, а также откровенного обмана или мошенничества.

О юридических услугах по сопровождению сделок с загородной недвижимостью и обслуживанию коттеджных посёлков, предоставляемых нашим юридическим бюро, читайте в соответствующих разделах нашего сайта.

Для получения дополнительной информации позвоните нам или задайте вопрос онлайн.

Все права на данную публикацию принадлежат Юридическому бюро Сергея Руденко

При перепечатке просим ссылаться на сайт www.rudenko.su