Гарантии дольщикам при банкротстве застройщика

Прошло уже много лет с момента внесения поправок к Закону «О несостоятельности (банкротстве)», которые по замыслу законодателя должны были быть направлены на защиту прав дольщиков. Однако юристы, специализирующиеся в области защиты прав дольщиков, а также участники строительного рынка до сих пор относятся к этим поправкам скептически. Попробуем разобраться, с чем это связано.

Дополнительные гарантии при банкротстве застройщика

Действительно, дольщики, которым компания-застройщик не передала оплаченные ими квартиры, получили больше гарантий вернуть вложенные денежные средства при банкротстве застройщика. Поправками установлено, что в случае банкротства компании, привлекавшей денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома, интересы таких граждан имеют приоритет по сравнению с притязаниями других кредиторов.

Это означает, что если раньше дольщики стояли в одной очереди с банками, поставщиками, подрядчиками и другими коммерческими организациями, что фактически сводило к нулю вероятность возврата внесённых в соответствии с договором долевого участия денежных средств, то теперь их требования удовлетворяются в первоочередном порядке. Перед этим обанкротившийся застройщик должен будет только возместить судебные расходы, выдать зарплату  сотрудникам и, если нужно, компенсировать вред, причинённый здоровью – это небольшие деньги в масштабах общих требований, поэтому дольщики становятся фактически первоочередными кредиторами.

Все соинвесторы равны

Ранее вступить в дело о банкротстве  могли только те дольщики, которые имели  к застройщику денежные требования. Для этого дольщику было необходимо расторгнуть договор долевого участия до введения процедуры банкротства. Предполагалось, что до расторжения договора долевого участия дольщик имеет право требовать только предоставления квартиры, а после расторжения договора возникает это самое денежное требование – требование вернуть долевой взнос. Теперь закон ставит всех в одинаковое положение – все дольщики получают деньги от продажи недостроенного объекта, либо им предоставляются квартиры, либо возможность достроить объект за счёт собственных средств.

Ещё одно важное изменение касается установления равной защиты интересов дольщиков независимо от вида договора, по которому застройщик привлекал их денежные средства. В поправках к закону право требования у граждан возникает вне зависимости от того, что именно они подписывали: договор долевого участия, предварительный, инвестиционный договор либо какой-то иной (возможные виды договоров перечислены в законе, при этом последний пункт гласит – «заключение иных видов сделок», то есть перечень открытый).

Поправками также предусматривается, что при расчете размера денежного требования дольщика к застройщику учитывается реальный ущерб с учетом стоимости, рассчитанной на день оценки, того жилого помещения, которое должно было быть передано участнику строительства по условиям договора. Так что дольщики не должны понести убытков независимо от того, когда был заключён договор долевого строительства и на какую сумму.

Пока что картина выглядит оптимистично. Но давайте посмотрим, как действуют изложенные в законе схемы на практике.

Судьба недостроя при банкротстве застройщика

Судьба вложенных дольщиками денежных средств напрямую зависит от судьбы недостроенного многоквартирного дома, квартиры в котором предназначались этим дольщикам. У ситуации с недостроем может быть два пути развития – дом продаётся с торгов или достраивается самими дольщиками. Рассмотрим оба варианта.

Для реализации недостроенного объекта с торгов необходимо предварительно провести его независимую оценку. Рассчитывать на то, что оценщик назначит высокую начальную стоимость объекта незавершённого строительства, который к моменту продажи может пережить уже не одну зиму, объективно не приходится.  Но даже при сравнительно невысокой цене покупателей может не найтись. Надо понимать, что приобретение объекта, строительство которого выполнялось другой организацией (впоследствии обанкротившейся) связано со значительными рисками.  Практика продажи недостроенных объектов существовала задолго до принятия поправок в закон о банкротстве и эта практика показывает, что срок реализации таких объектов может занимать несколько лет.

Если на недострой покупателей не нашлось, закон о банкротстве предлагает следующий вариант: дольщики создают жилищно-строительный кооператив, которому и передается объект незавершённого строительства вместе с земельным участком, на котором он расположен. Созданный дольщиками кооператив должен осуществить все мероприятия, необходимые для достройки жилого дома, то есть привлечь по договору подряда новую строительную компанию, провести экспертизу объекта, определить объём и характер работ, необходимых для окончания строительства. Все работы, выполняемые новой привлечённой строительной компанией, оплачивать придётся, разумеется, самим дольщикам – пайщикам созданного ЖСК.

Деятельность ЖСК регулируется законом о потребительских кооперативах, согласного которому каждый из участников кооператива имеет в этой организации некую долю, которая называется пай. То есть члены ЖСК являются, по сути, собственниками своего кооператива. Это означает, что если дом достроить не удастся, то при ликвидации ЖСК пайщик получит только стоимость имущества ЖСК пропорциональную размеру его пая. Ни о каких дополнительных выплатах и компенсации убытков речи  идти уже не будет, поскольку у кооператива никакого имущества, кроме недостроенного дома, нет.

Управлять кооперативом также должны сами пайщики, собираясь на общие собрания. При условии, что количество бывших дольщиков, которые стали пайщиками, может исчисляться сотнями, представить себе реальную возможность организации таких собраний непросто.

Подробнее о судьбе нестроя и достройке дома силами созданного дольщиками ЖСК можно прочитать в наших специальных материалах на эти темы.

Некоторые выводы

Поправки в закон о банкротстве, безусловно, дают дольщикам дополнительные гарантии соблюдения их прав по сравнению с предыдущей редакцией. Но реализация этих гарантий, в частности через практику создания ЖСК для достройки дома, зависит исключительно от активности самих дольщиков, которая в большинстве случаев, не считая усилий немногочисленных «инициативных групп», близка к нулю. Предложенные варианты решения проблемы обманутых дольщиков говорят о том, что государство пытается от решения этой проблемы дистанцироваться, что представляется неверным. Да, дольщики сами выбирают строительную компанию и вкладывают деньги на свой риск, но выдают разрешения на строительство  и осуществляют контрольные функции в сфере строительства всё-таки государственные органы. И здесь уместно отметить ещё один момент: внесённые поправки не направлены на устранение причин банкротства застройщиков, основной из которых является нецелевое расходование денежных средств дольщиков. Новые поправки в законодательство ничего не говорят о дополнительных основаниях для привлечения к ответственности застройщиков за преднамеренное банкротство, что также было бы нелишним.

Чтобы получить более полную информацию о банкротстве застройщика, ознакомьтесь с нашими публикациями, посвящёнными стадиям и процедуре банкротства, предъявлению требований к застройщику.

Для получения дополнительной информации позвоните нам или задайте вопрос онлайн.

Все права на данную публикацию принадлежат Юридическому бюро Сергея Руденко.

При перепечатке просим ссылаться на сайт www.rudenko.su.