Как провести общее собрание в коттеджном посёлке

Для выбора способа управления коттеджным посёлком и решения вопросов об использовании и содержании общего имущества согласно требованиям законодательства необходимо провести общее собрание собственников коттеджей. Устанавливая такое правило, законодатель, к сожалению, не определяет порядок проведения этого собрания, что влечёт целый ряд проблем.

Прежде всего отметим, что законом не определено даже, что считается коттеджным посёлком. В случае, когда строительство посёлка велось в рамках изначально созданного дачного некоммерческого партнёрства, таких вопросов не возникает – посёлком в этом случае будет обособленная территория комплексной застройки, собственники домов на которой являются членами ДНП. Но как быть в ситуации, когда никакого юридического лица застройщиком не создано, а коттеджный посёлок представляет собой несколько десятков самостоятельных земельных участков с возведёнными на них жилыми домами? Ни закон, ни судебная практика ответа на этот вопрос не дают. В результате проблемы с собственниками, которые не желают считать свой участок и дом частью коттеджного посёлка приходится решать в индивидуальном порядке, убеждая их всё-таки принимать участие в решении общих вопросов.

Допустим, большинство жителей коттеджного посёлка готовы совместно заниматься решением общих проблем или создать для этого ДНП, ТСЖ либо заключить договор с управляющей компанией. Тогда возникает следующий вопрос – как голосовать на общем собрании, которое принимает решение о выборе способа управления. Если на общем собрании в многоквартирном доме голосуют, что называется, метрами – количество голосов пропорционально площади квартиры, то в коттеджном посёлке всё сложнее. Обычно для голосования принимается схема «один коттедж – один голос». Но это приемлемо только в случае, когда посёлок застраивался по единому проекту и на каждом участке действительно расположен один коттедж. Но как быть, если каждый из собственников участков строился сам и возвёл помимо основного дома ещё и некий гостевой, а то и два? Определения коттеджа закон также не даёт, и как распределять голоса, а в дальнейшем и платежи на содержание общего имущества в этом случае также непонятно.

Или, другая ситуация: кто-то построил на своём участке небольшой дом площадью 60 квадратных метров, в котором живёт один, а другой выстроил особняк в 600 метров, и в нём живут четыре семьи с престарелыми родственниками и малолетними детьми. Такой собственник будет больше заинтересован в создании на территории посёлка зон отдыха, детских и спортивных городков, организации надлежащей охраны и других дополнительных услугах. Но голос он будет иметь также один. При этом он и его родственники будут гораздо интенсивнее эксплуатировать общее имущество, а платить за содержание разных площадок, беседок, теннисных кортов, охрану и прочее они будут так же, как и одиноко проживающий собственник, которому всё это не нужно, что тоже явно несправедливо.

Следствием перечисленных пробелов в законодательстве является проблема с определением кворума на общем собрании. Согласно закону кворум составляет не менее 50% от числа собственников коттеджей. Но поскольку, как мы уже говорили, определение коттеджного посёлка в законодательстве отсутствует, вычислить необходимые 50% бывает довольно непросто. Для этого можно пользоваться критериями, изложенными в наших статьях, посвящённых определению коттеджного посёлка и общего имущества.

Как показывает опыт юридической фирмы «Крсников и партнёры», специалисты которой более 15-ти лет сопровождают строительство и обслуживание коттеджных посёлков, оптимальным вариантом будет получить у застройщика план коттеджного посёлка и список собственников, провести собрание с целью создания ДНП или ТСЖ, организовать сбор заявлений о вступлении в ДНП или ТСЖ, а в дальнейшем принимать решения по любым вопросам собранием уполномоченных или правлением созданной организации.

С учётом того, что каждый посёлок имеет свои особенности, вопрос о порядке проведения общего собрания в каждом случае будет строго индивидуальным. Поэтому для его решения и выработки законной схемы организации собрания и подсчёта голосов желательно обратиться в юридическую фирму, специализирующуюся в вопросах загородной недвижимости и обслуживания коттеджных посёлков.

О юридических услугах по сопровождению коттеджных посёлков и сделок с загородной недвижимостью, предоставляемых юридической фирмой Юридическое бюро Сергея Руденко Недвижимость, раздел имущества, наследство, читайте в соответствующих разделах нашего сайта.

Для получения дополнительной информации позвоните нам или задайте вопрос онлайн.

Сергей Руденко

Все права на данную публикацию принадлежат Юридическое бюро Сергея Руденко Недвижимость, раздел имущества, наследство

При перепечатке просим ссылаться на сайт www.rudenko.su

17.01.2012