Как выселить арендатора из коммерческого помещения

При прекращении договора аренды арендатор обязан освободить помещение в указанный в договоре срок. Если арендатор не сделает этого добровольно, арендодатель (собственник помещения) понесет убытки и будет вынужден обратиться за защитой прав в суд, начав процедуру выселения. О том, как действовать собственнику помещения, чтобы защитить себя при прекращении договора и в короткий срок освободить помещение, мы и расскажем в этой статье.

Когда арендатор обязан освободить помещение
Арендатор обязан освободить помещение в следующих случаях:

• истечение срока действия договора;
• досрочное расторжение договора по соглашению сторон;
• досрочное расторжение договора в судебном порядке в случае существенного нарушения условий договора одной из сторон;
• отказ от договора одной из сторон, если возможность отказа предусмотрена договором.

При истечении срока действия договора, если ни одна из сторон не заявила о прекращении договора, и арендатор не покинул помещение, договор продолжает действовать пока одна из сторон не заявит о его прекращении (договор с неопределенным сроком действия). Каждая из сторон вправе заявить об отказе от такого договора за три месяца до даты его расторжения.
Уведомление об отказе от договора или о том, что арендодатель не намерен его продлевать направляется ценным письмом с описью вложения по юридическому адресу арендатора, а также по иным известным его адресам.
Рекомендуем собственникам предусматривать в договоре не только возможность его расторжения в судебном порядке при нарушении со стороны арендатора, но и отказа от договора в одностороннем порядке. Таким образом, при расторжении договора собственнику не придется доказывать в суде, что основания для расторжения договора имелись.
Если возможность отказаться от договора для арендодателя не предусмотрена, то для расторжения договора до истечения срока его действия он обращается в суд с иском о расторжении. В исковом заявлении перечисляются существенные нарушения договора, а также доказательства нарушений. Если же условие об отказе в договоре указано, арендодатель направил уведомление об отказе от договора и срок предупреждения об освобождении помещение истек, собственник помещения обращается с иском о выселении. В таком случае никакие дополнительные доказательства не нужны.

Как добиться освобождения помещения

Трудность при выселении представляет фактическое освобождение помещения. Даже если решение суда о выселении на руках, а арендатор не торопиться съезжать, что может сделать собственник помещения? Если в договоре аренды предусмотрено право арендодателя не только ограничить доступ в помещение после истечения срока действия договора, но и удерживать имущество (оборудование, мебель и пр. имущество, оставшееся в помещении) арендатора, находящееся в помещении, то в таком случае имущество арендатора передается на хранение арендодателю, а арендатор обязан оплатить хранение. Такие условия защищают собственника помещения от возможных обвинений в самоуправстве, за которое предусмотрена административная ответственность. Описанная схема применяется как в случае выселения по решению суда, так и в иных случаях прекращения договора. Если же подобных условий в договоре аренды нет, то приходится полагаться только на действия судебных приставов.
Судебный пристав-исполнитель, получив исполнительный лист, устанавливает для арендатора срок для добровольного освобождения помещения. Если в течение данного срока арендатор продолжает занимать помещение, то пристав прибегает к принудительному выселению.
Пристав выполняет решение суда буквально, то есть он выселяет только то лицо, которое указано в решении. Если арендатор без законных оснований передал помещение в субаренду или по каким-либо иным причинам в помещении находятся лица, не указанные в решении суда, а также их имущество, то выселение не состоится, а арендодатель снова будет вынужден обратиться в суд. По этой причине рекомендуем фиксировать нахождения любых лиц в помещении и указывать их в исковом заявлении сразу. Лучше доверить ведение судебного дела по выселению профессиональным юристам, поскольку даже в таком простом на первый взгляд деле могут возникнуть сложности.
Выселение производится с участием понятых, а иногда и сотрудников органов внутренних дел. О выселении составляется акт и опись имущества выселяемого. Документы подписываются приставом, понятыми и выселяемым (его уполномоченным лицом). При необходимости судебный пристав-исполнитель организует хранение имущества выселяемого лица. После проведения процедуры выселения помещение возвращается во владение и пользование собственника.

Чтобы не допустить нарушения закона при выселении и не быть обвинённым в самоуправстве, обратитесь за профессиональной помощью к квалифицированным юристам, специализирующимся в сфере недвижимости.

О юридических услугах по сопровождению сделок с коммерческой недвижимостью, предоставляемых нашим юридическим бюро, читайте в соответствующем разделе нашего сайта.

Для получения дополнительной информации позвоните нам или задайте вопрос онлайн.

Сергей Руденко

Все права на данную публикацию принадлежат Юридическому бюро Сергея Руденко

При перепечатке просим ссылаться на сайт www.rudenko.su