Как заключить договор найма квартиры

Договор найма часто называют договором аренды квартиры, что не совсем верно. К договорам найма жилых помещений действительно могут применяться общие положения законодательства об аренде и об аренде нежилых помещений в частности. Однако договоры найма имеют свои существенные особенности, которые мы и рассмотрим ниже.

На первый взгляд, в таких договорах не должно быть ничего сложного. Цель найма одна – проживание, квартиру или комнату перед заключением договора наниматель осмотрел, осталось договориться о сроке, о цене и – по рукам. Однако опыт нашего юридического бюро показывает, что конфликтов у жильцов и собственников квартир возникает в разы больше, чем у сторон договоров аренды в коммерческой сфере. Поэтому здесь особенно важно грамотно составить договор, чтобы по возможности избежать любых спорных ситуаций.

Прежде всего, нужно помнить, что договор найма заключается только в письменном виде. Нотариальная форма по закону не является обязательной, но крайне желательна, о чём мы уже рассказывали. Договор найма, заключённый на срок более года, необходимо подать на регистрацию в Росреестр. После этого будет зарегистрировано обременение квартиры, которое не позволит заключить договор с другим нанимателем.

В договоре или в акте приёма-передачи квартиры необходимо перечислить и описать всю находящуюся в квартире мебель, оборудование, состояние ремонта. Это позволит наймодателю требовать, чтобы квартира, мебель и оборудование по окончании найма были переданы в надлежащем состоянии. Для нанимателя важно перечислить дополнительное необходимое ему оборудование – телевизионная антенна, кондиционер, оборудование для доступа в Интернет и другое. В договоре можно указать, что если это оборудование выйдет из строя не по вине нанимателя или перестанет функционировать по другим причинам, наниматель будет иметь право отказаться от договора.

Срок найма по закону не может превышать 5 лет. Если срок в договоре вообще не указывать, то будет считаться, что договор заключён на 5 лет.
Иногда наймодатель предлагает заключить договор на одиннадцать месяцев и предусмотреть при этом возможность продления договора по окончании срока. Если в ситуации с договором аренды это может быть объяснено нежеланием сторон сдавать договор на регистрацию, то в случае с договором найма квартиры это может иметь только одно объяснение – наймодатель не уверен в том, что будет сдавать квартиру больше года. В такой ситуации, если наниматель желает снять квартиру на больший срок, ему следует настоять на указании в договоре полного срока найма и предусмотреть серьёзные штрафные санкции на случай, если наймодатель будет препятствовать пользованию квартирой или вообще пытаться расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Относительно последнего момента нужно отметить, что расторгнуть договор найма в одностороннем порядке может только наниматель. Для этого он должен письменно предупредить наймодателя о дате расторжения не менее, чем за 3 месяца. Для наймодателя такого права законом не предусмотрено. Поэтому случаи, когда договор найма может быть расторгнут в одностороннем порядке наймодателем, должны быть прописаны в договоре.

Указывая в договоре размер платы за наём, не забудьте указать, входят ли в эту сумму коммунальные и иные платежи эксплуатационного характера, включая оплату городского телефона и доступа в Интернет. Для долгосрочных договоров в интересах наймодателя будет указать возможность повышения платы за наём, для нанимателя – установить верхний предел такого увеличения.

Кроме вышеуказанных сумм в договорах найма нередко фигурирует такое понятие, как обеспечительный платёж. Он обычно равен месячной оплате и передаётся нанимателем наймодателю при заключении договора. Из этой суммы наймодатель вправе удерживать пени за просрочку внесения платы за проживание и компенсировать причинённые нанимателем убытки. Наймодателю также важно предусмотреть порядок пополнения суммы обеспечительного платежа после того, как из неё будут произведены удержания. Нанимателю со своей стороны важно включить в договор обязательства по возврату указной суммы по окончании найма, срок возврата и пени за нарушение этого срока.

Приложением к договору должна быть таблица внесения платежей, в которой наймодатель будет расписываться в получении платы за наём, указывать дату получения и сумму. Эта таблица должна всегда находиться у нанимателя, как подтверждение оплаты.

Не лишним будет также указать в договоре перечень лиц, которые будут иметь право проживать в квартире. Это важно, прежде всего, для наймодателя – чем больше людей проживает, тем больше эксплуатируется квартира, мебель и оборудование, и тем сложнее могут быть отношения с соседями.
В связи с этим есть ещё один момент, на который стоит обратить внимание. При заключении договора найма квартиры, как правило, само собой предполагается, что наниматель будет использовать её для проживания. Но если будущий жилец является, например, практикующим психологом или адвокатом, он может начать вести в квартире приём клиентов. Если для наймодателя это нежелательно, в договоре необходимо установить запрет на занятие такой деятельностью. Если же он не возражает, это также необходимо в обязательном порядке указать в договоре, чтобы наниматель был уверен, что его не выселят за использование квартиры не по назначению.

К сожалению, квартиросъёмщики и собственники жилья не всегда разбираются во всех тонкостях договора найма. Иногда стороны сделки вообще не утруждают себя оформлением таких соглашений, предпочитая договариваться на словах. Но, как мы и говорили, практика показывает: чем тщательней составлен договор найма, тем меньше поводов для возможных конфликтов остаётся у его сторон. Поэтому для подготовки такого договора мы настоятельно рекомендуем обратиться в юридическую фирму, специализирующуюся в вопросах недвижимости. Стоимость составления договора вряд ли будет превышать 3-5 тысяч рублей, а понесённые убытки, потраченное на поиски нового жилья время и нервы могут стоить гораздо дороже.

О юридических услугах по сопровождению сделок с недвижимостью, предоставляемых нашим юридическим бюро, читайте в соответствующем разделе нашего сайта.

Для получения дополнительной информации позвоните нам или задайте вопрос онлайн.

Сергей Руденко

Все права на данную публикацию принадлежат Юридическому бюро Сергея Руденко

При перепечатке просим ссылаться на сайт www.rudenko.su