Можно ли решить проблему протекающих крыш?

Данная проблема возникает в нашем городе ежегодно с приходом весны, и складывается ощущение, что решить её попросту невозможно и она неизбежна, как и само наступление весенней оттепели и таяние льда, в чём нас нередко пытаются убедить чиновники. Но старожилы прекрасно помнят те времена, когда такой проблемы не существовало. Так каковы же её действительные причины?

Появление протечек в домах связывают с разными обстоятельствами – от ветхости старых кровель и перекрытий или их повреждения в результате уборки снега и льда, до последствий современного ремонта этих самых кровель и перекрытий.
И если причины, связанные с ветхостью, очевидны, то с последствиями ремонта не всё так однозначно.

При уборке снега и, тем более, наледи кровли часто повреждаются лопатами и ломами, а ремонтировать их до лета технологически неверно и запрещается техникой безопасности – крыша для этого должна быть идеально сухой. Так жильцам приходится пережидать весну с временными заплатками, которые, обычно, мало помогают.

Но и основательный ремонт спасает далеко не всегда, а часто и сам является причиной протечек. Кровельные работы, особенно в домах старого фонда с жестяными крышами, сложны, требуют специальных познаний, мастерства, дорогостоящих  материалов и оборудования. А на практике к выполнению таких работ привлекаются, как правило, гастарбайтеры из стран ближнего зарубежья, чья квалификация, мягко говоря, вызывает сомнения.

Основные причины

Главные причины протечек даже не в ветхости кровель или ремонте. И повреждение кровли, и необходимость ремонта, да и протечки просто ветхих крыш, по сути, вызваны одними причинами – скоплением на крышах снега и, главное, образованием наледи. Это не просто пресловутые «сосули», это толстый слой льда по поверхности и краю кровли, из-за которого на крышах скапливаются сугробы, талая вода не уходит в ливнестоки и водосточные трубы, которые попросту закупорены льдом. Впоследствии ливнестоки и трубы деформируются (известно, что при замерзании вода расширяется) и разрушаются, что приводит к тому, что даже в летнее время крыши текут, так как дождевая вода с них попросту не уходит.
В чём же причина образования этой наледи? Ведь в советское время таких проблем не было? Специалисты утверждают, что вся проблема в трубах горячего водоснабжения, которые проходят через чердаки. В советское время их бережно «укутывали» несколькими слоями теплоизолирующих материалов. Это снижало энергопотери при транспортировке горячей воды и позволяло поддерживать на чердаках минусовую температуру. Снег не таял, периодически дворник просто сбрасывал его вниз лопатой, наледь не образовывалось, весной талая вода аккуратно стекала по ливнестокам в канализацию. Сегодня многие трубы обветшали, изоляция нарушена или вообще отсутствует, а при ремонте на теплоизоляции экономят, в результате крыши «греются», снег тает, постепенно образуется толстый слой льда.

А далее – замкнутый круг. Лёд разрушают кровлю, его колят ломами, пробивая крыши насквозь, крыши текут, заливая квартиры, повреждения ремонтируют, а на следующий год всё повторяется снова.

Варианты решения

Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе крыши, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Часть труб, проходящих через чердак и предназначенных для обслуживания дома, является общедомовым имуществом. Часть труб, проходящих через дом транзитом, и обслуживающих несколько домов (такая ситуация распространена в историческом центре, где дома соединены друг с другом), является собственностью теплоснабжающей организации.

Поэтому в первую очередь необходимо определить, к чьей зоне ответственности относятся конкретные трубы, и в зависимости от результата либо ставить вопрос о ремонте перед управляющей компанией (или ТСЖ), либо требовать ремонта от монополиста.

Можно попробовать добиться включения дома в городскую программу. Подробнее о таких программах расскажут в жилищном отделе администрации района или в Жилищном комитете Санкт-Петербурга. После прошедших не так давно уголовных дел, связанных, как раз, с «экономией» на ремонте труб ГВС и отопления, за эту проблему взялись всерьёз.

Ремонт самой кровли, с точки зрения закона, в любом случае ложится на плечи жильцов и собственников нежилых помещений (причём всех, не только жильцов последних этажей, так как имущество общее). Но и здесь действует ряд городских программ, в которых также можно принять участие.

Важно помнить одно – без изоляции труб ГВС и отопления и теплоизоляции кровли (для чего существует целый ряд современных материалов) проблему обледенения крыш и, как следствие, протечек не решить. То есть, любое решение будет временным – до следующей весны.

Если ущерб уже причинён

В случае, если протечка имела место, срочно вызовите специалистов обслуживающей организации (управляющей компании или ТСЖ). В их числе должно быть должностное лицо организации (мастер, управляющий и т.п.). Необходимо настоять на его приезде и присутствии, поскольку именно должностные лица уполномочены составлять акты, фиксирующие происшествия, нарушения и проведённые работы. Также в этом акте в обязательном порядке указывается причина протечки, и хотя бы в общих чертах описывается причинённый ущерб.
Имея такой акт, в котором зафиксирована причина протечки, установите лицо, ответственно за возникновение этой причины – в соответствии с указаниями Жилищного и гражданского кодекса РФ и актами разграничения ответственности.
Также настоятельно рекомендуем незамедлительно, буквально, пока не высохли следы протечки, провести экспертизу причин протечки и оценку ущерба (составить смету необходимого ремонта). Если причины протечки и последствия относятся к сфере ремонтно-строительных работ, такую экспертизу и оценку проведёт любая ремонтная фирма, наличие каких-либо лицензий или допусков СРО в данном случае необязательно (если, конечно, не имеется капитальных разрушений). Такая экспертиза и оценка стоит от 5 до 10 тысяч рублей. Если в результате протечки пострадало иное имущество, мебель, бытовая техника – необходима более сложная и дорогостоящая экспертиза. Желательно для экспертизы подготовить все паспорта и чеки на мебель и оборудование.
После определения размера ущерба направьте претензию в адрес виновника протечки. Если это государственный орган, срок ответа на претензию составляет 30 календарных дней. Установленного законом срока ответа на претензию для негосударственных организаций нет. Разумным сроком обычно считается две недели. Если в указанные сроки ответ на претензию не поступил,  направьте жалобы в контролирующие органы – Жилищную инспекцию, Жилищный комитет, прокуратуру. Но единственным по-настоящему действенным способом получения компенсации причинённого вреда является, конечно, обращение в суд.

Для получения дополнительной информации позвоните нам или задайте вопрос онлайн.

Все права на данную публикацию принадлежат Юридическому бюро Сергея Руденко

При перепечатке просим ссылаться на сайт www.rudenko.su