Неплательщики в коттеджных посёлках – методы воздействия

У объединений собственников в коттеджных посёлках (СНТ или ТСЖ) или управляющих компаний нередко возникают проблемы с гражданами, которые по тем или иным причинам не оплачивают коммунальные услуги и содержание общего имущества. Причём в отличие от многоквартирных домов в коттеджных посёлках эта проблема стоит намного острее. Во-первых, квартиры используются для постоянного проживания и необходимость своевременно оплачивать различные эксплуатационные расходы сомнений не вызывает. А загородные дома, как правило, предназначены для ведения садоводства и летнего отдыха, и погашение долгов его собственник может отложить «до лучших времён». Во-вторых, общее имущество многоквартирных домов используется всеми жильцами, и расходы на его содержание также очевидны для всех. Другое дело, коттеджный посёлок: многие услуги и работы, за проведение которых проголосовало общее собрание, другим собственникам могут оказаться не нужны и платить за них они откажутся. Согласно закону, общее собрание имеет кворум, если на нём присутствует более 50% собственников участков в коттеджном посёлке. А решения на собрании принимаются большинством от присутствующих. То есть может получиться так, что, допустим, решение о сборе целевых взносов на строительство спортивного городка или даже фитнес-центра примет чуть более четверти собственников. При этом остальные три четверти жителей могут быть от спорта весьма далеки и в таких дорогостоящих сооружениях не заинтересованы. Возникает вопрос – обязаны ли они, тем не менее, уплачивать установленные на собрании сборы?

За что платить нужно

Однозначно каждый собственник земельного участка и коттеджа в посёлке обязан оплачивать потребляемые им коммунальные и иные эксплуатационные услуги независимо от того, является ли он членом какого-либо объединения собственников и заключён ли у него договор с управляющей компанией. Это, прежде всего, водоснабжение и канализация, электро- и газоснабжение, содержание и уборка внутрипоселковых проездов, вывоз мусора. Срок внесения платежей за пользование данными услугами и содержание соответствующего оборудования должен соблюдаться неукоснительно. Ответственность за нарушение сроков оплаты устанавливается либо общим собранием СНТ или ТСЖ либо договором с собственником.
Задолженность по внесению указанных платежей может быть легко взыскана в суде. При этом с должника по решению суда может быть взыскана не только вся сумма задолженности со всеми предусмотренными штрафами, но также сумма госпошлины за рассмотрение дела судом и расходы на юриста, который будет вести дело.
И, разумеется, правление СНТ или ТСЖ вправе прекратить предоставление должнику услуг, но только тех, по оплате которых он имеет задолженность. Какой срок или размер задолженности служит основанием для отключения должника от услуг, устанавливается уставом организации либо договором с собственником.
Однако, как показывает опыт специалистов нашего юридического бюро такие крайние меры обычно ведут не к разрешению конфликта, а, наоборот, к его эскалации. Ведь причины неоплаты могут быть самыми разными и вполне заслуживать понимания. Возможно, собственник приобрёл коттедж с целью сдачи в аренду, но спрос на аренду загородной недвижимости упал. Или коттедж был куплен за счёт средств валютной ипотеки, и после резкого падения курса рубля у собственника не осталось средств даже на погашение кредита, не говоря уже о коммунальных платежах за коттедж. В подобных случаях разумнее будет провести с собственником переговоры и предложить приостановить оказание некоторых видов услуг по взаимному соглашению, чтобы долг не копился, для чего будет достаточно написать простое заявление.
Но есть и такие собственники, которые отказываются платить, что называется, «по идейным соображениям». Рассмотрим, в каких случаях это может быть допустимо.

За что можно не платить

Как мы уже рассказывали, обязать собственника, тем более, если он не является членом созданного в посёлке товарищества, нести какие-либо расходы, не направленные на содержание общей собственности, довольно непросто. В СНТ, в котором общая собственность отсутствует, это будет ещё сложнее.

В СНТ, о чём мы также говорили наших отдельных публикациях, есть имущество, которое принадлежит каждому из членов СНТ на праве долевой собственности – это имущество, созданное за счёт целевых взносов. Логично, что собственник должен нести расходы на содержание такого имущества, так как оно, в том числе, и его. Однако если гражданин от использования этого имущества добровольно отказался, обязать его нести дальнейшие расходы на его содержание будет уже невозможно. Но и ранее внесённых им денежных средств возвращать ему никто не обязан. Иными словами, если в своё время гражданин проголосовал за создание дороги и внёс на её строительство целевой взнос, но впоследствии конкретно этой дорогой пользоваться перестал, он может не платить за дальнейшее содержание этой дороги, но и внесённый взнос получить обратно не сможет.

Проблемы с взысканием задолженности

Главная проблема коттеджных посёлков, связанная с взысканием задолженности по внесению взносов и коммунальных платежей, заключается в том, что собственники, как правило, не проживают в посёлке на постоянной основе, и установить их местонахождение для того, чтобы, например, вручить судебную повестку, бывает затруднительно. Если в многоквартирном доме вопрос легко решается при помощи института регистрации по месту жительства (прописки), то в коттедже регистрируются достаточно редко, а иногда регистрация в коттедже вообще невозможна. Если управляющей компанией или объединением собственников с жителями посёлка заключается письменный договор об оказании услуг, важно проследить, чтобы в договоре был указан точный адрес регистрации собственника участка, а также адрес для направления корреспонденции. Для членов ТСЖ или СНТ, можно предусмотреть порядок вступления в такое объединение путём подачи письменного заявления с обязательным указанием адреса регистрации.

Вторая серьёзная проблема связана с возможностью ограничения услуг неплательщикам. Отключить подачу воды или электроэнергии может быть просто невозможно. Не всегда инженерные коммуникации имеют оборудование, позволяющее отключить от подачи ресурсов какой-нибудь отдельно взятый коттедж. Но это, скорее, техническая проблема, для устранения которой нужно просто найти верное и минимально затратное техническое решение. Другой вопрос, как отследить и пресечь попытки собственника самостоятельно подключиться к сетям, от которых он был отключён, но это уже вопрос строго индивидуальный. Главное, чтобы активные действия конфликтующих сторон оставались в рамках закона и не могли быть расценены, как самоуправство.

Но, конечно, как мы уже говорили, всегда лучше не доводить проблему до открытой конфронтации, а решать все разногласия путём переговоров или, в крайнем случае, в суде.

О юридических услугах по сопровождению коттеджных посёлков, предоставляемых нашим юридическим бюро, вы можете прочитать в соответствующем разделе нашего сайта.

Для получения дополнительной информации позвоните нам или задайте вопрос онлайн.

Сергей Руденко

Все права на данную публикацию принадлежат Юридическому бюро Сергея Руденко

При перепечатке просим ссылаться на сайт www.rudenko.su