Как защитить права на подвал в многоквартирном доме

Редкий подвал на центральных улицах города не сдаётся коммерческим структурам для размещения магазинов и кафе. Арендодателем, как правило, выступает КИО, поскольку на эти помещения в своё время было оформлено право государственной собственности.
Однако далеко не все жильцы квартир в доме согласны с таким положением вещей. Кто-то хочет, чтобы деньги от аренды поступали в бюджет ТСЖ дома, а кому-то просто не нравится наличие в доме шумного ресторана, посетители которого не дают уснуть по ночам и забрасывают прилегающую территорию мусором и окурками. Но выход есть.

В своё время Верховный суд пересматривал дело одного из собственников квартир, который требовал признать недействительной регистрацию права государственной собственности на подвал, расположенный в его доме. Суд первой и апелляционной инстанции гражданину в иске отказал. Надо признать, подобные споры постоянно возникают в судебной практике и практически во всех случаях заканчиваются не в пользу собственников квартир. Но в этом случае истец был настроен решительно и дошёл до самого Верховного суда.

В обоснование своих требований он ссылался на то, что первые квартиры в его доме были приватизированы в самом начале девяностых, и, следовательно, с этого момента подвал стал общей собственностью собственников квартир в доме.
Действительно, в соответствии с действующим гражданским и жилищным законодательством все помещения, предназначенные для обслуживания более чем одной квартиры, являются общей долевой собственностью. К таким помещениям относятся, в частности, лестничные клетки, лифтовые шахты, чердаки и подвалы. До приватизации первой квартиры в доме, все его части являются государственной собственностью. Но как только появляется частный собственник, всё вышеперечисленное имущество автоматически становится общим. Тем более, если в таких помещениях расположено инженерное оборудование – вентили, заслонки, краны, общедомовые счётчики, узлы учёта и другое.
В верховном суде гражданину удалось доказать, что, поскольку право государственной собственности было зарегистрировано после того, как началась приватизация квартир в доме. Следовательно, за государством было зарегистрировано право на имущество всех собственников.

Верховный суд согласился с этими доводами и признал, что если хоть одна квартира в доме приватизирована, подвал, как и весь дом, теряет статус объекта, находящегося в государственной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, а именно, относятся они или не относятся к общей собственности, должен определяться на дату приватизации первой квартиры. Если на дату приватизации первой квартиры подвальные помещения были учтены, как помещения для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием дома, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает.

То есть собственникам квартир для получения прав на подвальные помещения будет достаточно выяснить, когда в их доме была приватизирована первая квартира, и когда было зарегистрировано право государственной собственности на подвальные помещения – это не сложно сделать, заказав выписку из ЕГРН. Если квартиры начали приватизировать раньше регистрации городской собственности на подвал, есть все основания для обращения в суд с иском о признании такой регистрации недействительной. После этого жильцы смогут самостоятельно сдавать подвалы в аренду и получать дополнительные средства на содержание дома.

Подробнее о том, как это сделать, можно узнать из наших публикаций, посвящённых товариществу собственников жилья и общему имуществу многоквартирного дома.

Для получения дополнительной информации позвоните нам или задайте вопрос онлайн.

Сергей Руденко

Все права на данную публикацию принадлежат Юридическому бюро Сергея Руденко

При перепечатке просим ссылаться на сайт www.rudenko.su