Проблемные аспекты договоров о приобретении коттеджей

Ранее мы подробно разбирали схемы, по которым застройщиком привлекаются денежные средства граждан для строительства коттеджных посёлков, и рассказывали о том, какие условия должны в этих договорах содержаться в обязательном порядке. Мы предупреждали, что такие сделки сопряжены с повышенным риском, поэтому для их юридического сопровождения крайне желательно обратиться в юридическую фирму, специализирующуюся в вопросах загородной недвижимости и строительства. К сожалению, граждане часто пренебрегают такими советами и рассчитывают исключительно на собственные силы, что нередко приводит к крайне неприятным последствиям. В данной статье мы разберём проблемы, которые могут повлечь ошибки, допущенные при составлении договоров о приобретении коттеджа в строящемся коттеджном посёлке.

Существенные условия договора о приобретении коттеджа

В одной из наших предыдущих публикаций подробно анализировались договоры о приобретении коттеджей, которые предлагаются застройщиками коттеджных посёлков или представляющими их агентствами недвижимости. Как правило, такие договоры составляются самими застройщиками и являются смешанными – включают в себя элементы договора купли-продажи, подряда и оказания услуг. Для каждого из таких договоров законодательством предусмотрены существенные условия. И это не просто какие-то важные условия, это условия, без согласования которых договор с точки зрения закона вообще не будет заключён.

Нередко договоры, составленные застройщиками коттеджных посёлков, не содержат подробного описания строящегося коттеджа. К договору не прилагается проектная документация, перечень материалов, используемых при строительстве, даётся только приблизительное представление о составе инженерного оборудования дома. Часто в договоре также не указывается чёткий срок строительства. В таком виде договор будет считаться незаключённым в части подряда, поскольку условия об объекте строительства и сроках являются для договора подряда существенными. Следовательно, у застройщика не возникнет обязательств по строительству объекта недвижимости, а у гражданина не возникнет права требования предоставления ему какого-либо объекта. Хорошо, если коттедж действительно будет построен и будет построен без недостатков. Но если со строительством возникнут проблемы, защитить свои права в суде будет проблематично.

По условиям договора о приобретении коттеджа гражданину одновременно с коттеджем должен быть передан земельный участок, на котором он расположен. Но застройщик приобретает или арендует под посёлок один большой участок и не торопится делить его на более мелкие и ставить каждый на кадастровый учёт. Процедура эта долгая и весьма затратная, поэтому застройщик предпочитает выполнять её за деньги граждан параллельно со строительством. В связи с этим по условиям договора гражданин часто приобретает не земельный участок, а только право стать в будущем собственником некоего участка, формирование которого (выделение из общего земельного участка) будет выполняться застройщиком в процессе строительства. При этом предполагаемый к продаже земельный участок не определяется в договоре в каких-либо границах, хотя бы условных. Такой договор в части купли-продажи участка также будет считаться незаключённым, поскольку для договора купли-продажи существенным условием является описание конкретного объекта, который передаётся по договору. Без этого условия договор не будет считаться даже предварительным.

Опасности долевой собственности на земельный участок

Чтобы уйти от необходимости выделять отдельные участки для каждого коттеджа, застройщик часто предлагает гражданам приобрести долю в праве собственности на общий земельный участок. При этом будущим собственникам коттеджей сообщается, что в пользование им будут переданы конкретные земельные участки, занятые их коттеджами и обозначенные на плане общего участка номером. Однако согласно действующему законодательству собственники долей в праве собственности на один земельный участок используют этот участок совместно, то есть никакая часть участка никому конкретно не принадлежит. Следовательно, свои права на любую часть участка может заявить любой из собственников и законное использование части участка только одним собственником невозможно. Использование участка по частям в этом случае строится исключительно на основе устной договорённости между долевыми собственниками. Однако при возникновении споров о границах используемых участков эти договорённости, как правило, быстро улетучиваются.

Проблему могло бы решить письменное соглашение о порядке пользования земельным участком, подписанное всеми участниками долевой собственности. К такому соглашению прилагается план разделения общего участка, выполненный профессиональным кадастровым инженером. Но как показывает опыт специалистов нашего юридического бюро, которые более 20-ти лет сопровождают сделки с недвижимостью, показывает, что застройщик редко утруждает себя составлением таких сложных документов.

Попавшему эту ловушку собственнику не легко из неё выбраться, продав, например, свою долю. Важно помнить, что отчуждение доли в праве собственности на участок возможно только с согласия всех участников долевой собственности (или после получения их подтверждённого отказа от покупки).

О том, как избежать этих рисков мы подробно рассказывали в публикации, посвящённой условиям договора о приобретении коттеджа. Но кроме анализа самого договора перед его заключением необходимо ознакомиться с документацией, относящейся к дому и к коттеджному посёлку в целом, а также получить иную необходимую информацию. Но лучше, конечно, обратиться в специализированную юридическую фирму для проверки всей этой информации, составления договора и юридического сопровождения сделки. Услуги такой юридической фирмы будут стоить несоизмеримо меньше тех затрат, которые придётся произвести при наступлении различных неблагоприятных последствий.

О юридических услугах по сопровождению сделок с загородной недвижимостью, предоставляемых нашим юридическим бюро, читайте в соответствующем разделе нашего сайта.

Для получения дополнительной информации позвоните нам или задайте вопрос онлайн.

Все права на данную публикацию принадлежат Юридическому бюро Сергея Руденко

При перепечатке просим ссылаться на сайт www.rudenko.su