Проверка документов при покупке загородного дома и участка

Перед тем как приступить к составлению договора купли-продажи загородного дома и земельного участка, тщательно проверьте все документы, относящиеся к этим объектам недвижимости. Для этого рекомендуется обратиться за юридическим сопровождением сделки к профессиональным юристам, специализирующимся в этой области. Но предварительную проверку вы сможете провести и самостоятельно.

Какие документы на дом проверяют перед покупкой

В первую очередь перед покупкой проверяют документы, на основании которых продавец получил право собственности на дом. В отличие от купли-продажи квартир, где разновидностей таких документов немного, в случае с загородной недвижимостью право собственности приобретается по самым разным основаниям. Кроме распространённых договоров купли-продажи или дарения, это могут быть различные постановления и распоряжения местных органов власти, вид и содержание которых зависит от того, каким органом и в какое время эти документы выдавались. Некоторой неразберихой в правоустанавливающих документах часто пользуются мошенники, которые подделывают нужные бумаги и получают право собственности на дом или участок. Поэтому при покупке загородной недвижимости необходимо проявить повышенную бдительность.

Если дом не зарегистрирован в качестве объекта недвижимости, уточните у продавца, почему. Это может быть связано с тем, что дом не является объектом недвижимости или с тем, что он построен с нарушением строительных нормативов.

Поэтому при приобретении загородного дома проверьте техническую документацию на дом – технический паспорт и строительный проект, если он имеется. Сравните информацию, которая содержится в этой документации, с реальным техническим состоянием дома. Для осмотра дома желательно пригласить специалиста в области загородного строительства.

Какие документы на земельный участок проверяют перед покупкой

Земельный участок, на котором расположен дом, должен пройти кадастровый учёт, и информация об участке внесена в кадастр недвижимости. Проверьте категорию земель, на которых расположен земельный участок, и вид разрешённого использования. Также подробную информацию об участке можно найти на публичной кадастровой карте в сети Интернет.

Сравните план участка с реальными границами на местности. Бывает, что собственник или арендатор самовольно расширяет границы участка и даже застраивает самовольно занятые территории. Иногда такие территории можно, что называется, прирезать к участку, если оформить в установленном законом порядке. Но это будет невозможным, если, например, такие земли относятся к дорожному или лесному фонду.

Участок может принадлежать продавцу на праве собственности, аренды или безвозмездного бессрочного пользования.
Если участок находится в собственности у продавца, ознакомьтесь также с правоустанавливающими документами на участок и выпиской из реестра прав на недвижимость. В выписке, в частности, может быть указано, что участок имеет  ограничения по использованию, если, например, через участок проходят газовые трубы или кабели, что не позволяет проводить на участке земляные работы.

В случае аренды участка у государственных или муниципальных органов, после покупки дома на покупателя лягут не только заботы по переоформлению участка, но и по его выкупу, если покупатель захочет приобрести участок в собственность. Это же касается и права безвозмездного бессрочного пользования, которое подлежит обязательному переоформлению в аренду или в собственность в связи с новыми требованиями земельного законодательства. Специалисты нашей юридической фирмы не раз сопровождали выкуп арендованных земельных участков, и мы по опыту можем сказать, что все связанные с этим процедуры займут больше года.

Какие ещё документы нужно проверить

Обязательно получите выписку из ЕГРН на участок и дом непосредственно перед заключением договора купли-продажи. По этой выписке ещё раз проверьте информацию о продавце и обременениях участка.

Попросите у продавца документы, подтверждающие уплату земельного налога.

Если участок находится в садоводстве или в коттеджном посёлке, попросите у председателя садоводства или в администрации посёлка информацию об уплате вех предусмотренных коммунальных платежей и дополнительных взносов, которые установлены в посёлке. Согласно закону обязательства по погашению долгов остаются за продавцом, но, как показывает практика, администрация посёлка или управляющая компания редко вникает в подобные тонкости и может просто отключить дом нового владельца от электричества или воды.

Обратите внимание, если дом и участок продаётся не собственником, а его представителем по доверенности. Это довольно распространённая схема, которую используют мошенники.

Помните о том, что все документы продавец предоставляет покупателю в оригиналах. В случаях, когда продавец скрывает оригиналы документов или предлагает вместо оригиналов нотариальные копии, специалисты юридической фирмы «Красников и партнёры» рекомендуют отказаться от сделки, даже если вариант вам очень нравится.

О приобретении дома в коттеджном посёлке и о том, какие документы нужно при этом проверить и какую информацию получить читайте в наших специальных публикациях на эти темы.

Как мы и говорили, купля-продажа загородного дома и земельного участка гораздо сложнее покупки квартиры. Поэтому мы ещё раз рекомендуем обратиться за юридическим сопровождением сделки к профессиональным юристам. Это поможет избежать множества связанных со сделкой рисков и не стать жертвой мошенников.

О юридических услугах по сопровождению сделок с загородной недвижимостью, предоставляемых нашим юридическим бюро, читайте в соответствующих разделах нашего сайта.

Для получения дополнительной информации позвоните нам или задайте вопрос онлайн.

Все права на данную публикацию принадлежат Юридическому бюро Сергея Руденко

При перепечатке просим ссылаться на сайт www.rudenko.su