Какие бывают риски при покупке коммерческой недвижимости

Мы уже неоднократно писали о том, какие риски подстерегают покупателей квартиры или участников долевого строительства. Однако не меньше неприятностей ожидает и покупателей коммерческой недвижимости. В чём же особенности приобретения нежилых помещений и как обезопасить себя от возможных неблагоприятных последствий?

Пределы использования коммерческой недвижимости

Жилые квартиры разрешено использовать только для проживания. Спектр разрешённых способов использования нежилых помещений гораздо шире, но всё равно ограничен законом. Прежде всего, ограничения касаются коммерческих помещений, расположенных в жилых домах или в непосредственной близости от них. Не вдаваясь в  перечисления, скажем, что в нежилых помещениях запрещена любая деятельность, которая наносит вред жильцам квартир (подробнее о требованиях, которые предъявляются к нежилым помещениям, можно почитать в нашей специальной публикации на эту тему). Под этим понимается не только запрет на размещение в нежилых помещениях вредных химических производств, но и, например, превышение предельно допустимого уровня шума.

Поэтому, приобретая нежилое помещение, попробуйте узнать в правлении ТСЖ или непосредственно у жильцов дома, в котором оно находится, как они относятся к использованию этого помещения в коммерческих целях. Может оказаться, что нынешний собственник продаёт его именно по той причине, что у него возник конфликт с жильцами, которые постоянными жалобами в контролирующие органы блокируют его деятельность.

Земельный участок занятый нежилым зданием

Если вы приобретаете отдельно стоящее здание или сооружение, проверьте, чтобы это был объект капитального строительства, возведение которого происходило в строгом соответствии с требованиями действующего законодательства. А главное, чтобы земельный участок, занятый строением, был оформлен в собственность или в долгосрочную аренду собственнику строения. В противном случае участок может быть в любой момент изъят, а строение обяжут снести.

Часто продавцы нежилых помещений или отдельностоящих строений, предназначенных для организации кафе и ресторанов, утверждают, что прилегающий к помещению земельный участок легко занимается под летнюю веранду. Это действительно так только в том случае, если земельный участок в собственности или в аренде у владельца помещения.

Права на помещение третьих лиц

Коммерческая недвижимость часто является предметом залога по кредитам. Проверьте эту информацию перед покупкой.

Если помещение находилось в собственности юридического лица, проверьте, получены ли на эту сделку необходимые корпоративные разрешения собственников долей или акционеров.

Если помещение приобретено сравнительно недавно или приобреталось по договору долевого участия, соинвестирования или другому договору в строящемся доме, попросите продавца предъявить документ, подтверждающий, что все платежи за помещение внесены в полном объёме.

Изъятие помещения для государственных нужд

Санкт-Петербург, как и любой мегаполис, развивается стремительными темпами. Это касается, в том числе, дорожного строительства и развития инфраструктуры. И новые магистрали нередко проходят через районы, занятые гаражами и нежилыми зданиями. В этом случае нежилые помещения могут быть изъяты у собственников в принудительном порядке. При этом собственникам, безусловно, выплачивается денежная компенсация. Но, во-первых, эта компенсация не будет учитывать денежных средств, вложенных в рекламу и привлечение клиентов, что называется, раскрутку места. А, во-вторых, может быть значительно ниже рыночной – вспомните, сколько в нашем городе было протестных акций собственников гаражей и других нежилых помещений, несогласных с размером компенсации.

Если продавец успешного бизнеса пытается оперативно продать своё помещение, это должно настораживать. Возможно, ему стало известно о планах правительства Санкт-Петербурга построить на месте этого помещения или в непосредственной близости от него очередную транспортную развязку.

Согласование перепланировки и переоборудования помещения

Собственник нежилого помещения часто проводит его перепланировку под собственные коммерческие цели. Это может касаться не только устройства временных гипсокартонных перегородок, но и возведения капитальных конструкций. И крайне редко такая перепланировка осуществляется в соответствии с действующим законодательством с получением соответствующих разрешений и согласований. Поскольку у собственников коммерческой недвижимости нередко возникают конфликты с жильцами дома, в котором расположено помещение, отсутствие согласования перепланировки станет лишним поводом для жалоб.

Нередко в процессе перепланировки в помещении оборудуется отдельный вход. И если легализовать внутреннюю перепланировку – вопрос времени и денег, то согласовать отдельный вход, особенно в историческом центре, может быть попросту невозможно.

Кроме законности перепланировки перед приобретением нежилого помещения в обязательном порядке проверьте законность подключения к инженерным сетям и сетям электроснабжения. Часто собственники нежилых помещений самовольно врезаются в систему водоснабжения и канализации, а впоследствии продают свою недвижимость, как помещение «со всеми коммуникациями». После первой же проверки новый собственник будет не только оштрафован на значительную сумму, но и отключён от сетей. А как показывает опыт нашего юридического бюро, согласование легального подключения может быть весьма проблематичным и занимать несколько месяцев.

И, конечно, особое внимание при приобретении нежилого помещения обратите на разрешённую мощность электросети. Возможно, предыдущему владельцу выделенной мощности хватало, но новому покупателю необходимо рассчитать, будет ли этой мощности достаточно для подключения всего оборудования, которое необходимо для его бизнеса.

Если в помещении установлены кондиционеры, тем более, если они выходят на фасад дома, поинтересуйтесь также, согласовано ли их размещение. Если кондиционеры не установлены, но новый собственник собирается их установить, Крайне желательно поинтересоваться в ТСЖ или управляющей компании, согласны ли они с установкой кондиционеров и на каких условиях.

Для проверки перечисленной информации желательно обратиться в профессиональную юридическую фирму, специализирующуюся в области сделок с недвижимостью и согласования перепланировки и переоборудования помещений.

О юридических услугах по сопровождению сделок с коммерческой недвижимостью и согласованию перепланировки, предоставляемых нашим юридическим бюро, читайте в соответствующем разделе нашего сайта.

Для получения дополнительной информации позвоните нам или задайте вопрос онлайн.

Все права на данную публикацию принадлежат Юридическому бюро Сергея Руденко

При перепечатке просим ссылаться на сайт www.rudenko.su