Срок в договоре аренды нежилого помещения

О существенных условиях аренды и других положениях, которые необходимо включить в договор, мы уже рассказывали. А сроку аренды хотели бы посвятить отдельную публикацию, поскольку эта тема не так проста, как может показаться на первый взгляд.

Срок, на который арендатору предоставляется нежилое помещение, не является существенным условием договора аренды и теоретически в договоре может быть несогласован. В этом случае договор будет считаться заключённым на неопределённый срок, то есть, аренда будет бессрочной. Однако любая из сторон сможет такой договор в любой момент в одностороннем порядке расторгнуть. Для этого будет достаточно предупредить другую сторону о расторжении не менее, чем за три месяца. Понятно, что в этом случае арендатор всё время будет находиться, что называется, в подвешенном состоянии, поэтому в его интересах настоять на том, чтобы срок окончания аренды был установлен в договоре конкретной календарной датой.
Но как бы ни были сформулированы условия договора, с окончанием срока аренды вопросов возникнуть не должно – если этот срок прямо не указан в договоре, будет применяться порядок расторжения, установленный законом.

Другое дело – дата начала аренды. Известно, что договор аренды недвижимости, заключённый на срок равный году и более, подлежит обязательной государственной регистрации. Следовательно, если стороны в договоре установят, что срок аренды начинается не с даты заключения договора, а, например, с даты передачи арендодателем помещения арендатору, срок невозможно будет вычислить на момент заключения договора и понять, подлежит этот договор государственной регистрации или нет. Закон ответа на этот вопрос не даёт, а судебная практика по таким делам, к сожалению, противоречива. Чаще всего суды склоняются к тому, что началом аренды в любом случае считается дата заключения договора. Но чтобы не рисковать получить судебное решение, которым такой договор будет признан не заключённым, установите не только конечный, но и начальный срок аренды конкретной календарной датой.

Часто стороны договора аренды устанавливают в договоре срок в 11 месяцев, хотя в действительности предполагают, что аренда будет продолжаться гораздо дольше. Для этого в договоре прописывается условие о том, что по окончании срока действия договор продлевается либо на такой же, либо на неопределённый срок. Часто арендодатель объясняет это нежеланием подавать договор на регистрацию, чтобы не обнаруживать перед государственными органами свои доходы. Но за этим объяснением может скрываться и простое нежелание собственника помещения сдавать его больше, чем на 11 месяцев. Такая ситуация со всей очевидностью влечёт повышенные риски для арендатора, который, вложив средства в ремонт и оборудование помещения, к истечению 11-месячного срока может быть уведомлён о необходимости помещение освободить. При этом результат ремонта все другие произведённые им  улучшения помещения останутся в собственности арендодателя. И условие о некоей «автоматической пролонгации» здесь действовать, к сожалению, не будет – законом чётко установлено, что любой договор прекращает своё действие по истечении срока, на который он заключён. Продление срока действия договора возможно только по взаимному согласию сторон.

Как видим, даже такое, казалось бы, простое условие, как срок договора аренды вызывает массу затруднений. Поэтому перед заключением договора аренды, чтобы избежать возможных рисков, мы  рекомендуем ознакомиться со всеми материалами, размещёнными на нашем сайте по этому вопросу.

О юридических услугах по сопровождению сделок с коммерческой недвижимостью, предоставляемых юридическим бюро Сергея Руденко, читайте в соответствующем разделе нашего сайта.

Для получения дополнительной информации позвоните нам или задайте вопрос онлайн.

Сергей Руденко

Все права на данную публикацию принадлежат Юридическому бюро Сергея Руденко

При перепечатке просим ссылаться на сайт www.rudenko.su