Строительство на землях сельхозназначения. Что нужно знать

Коттеджные посёлки нередко строятся на землях сельскохозяйственного назначения, при этом продавец или застройщик часто уверяет будущих собственников коттеджей в том, что это не имеет никакого значения, не влечёт негативных последствий и даже даёт некоторые преимущества по сравнению со строительством на землях иных категорий. Так ли это, и какими особенностями отличается строительство на землях сельскохозяйственного назначения, мы и расскажем в настоящей статье.

Ограничения по использованию земель сельскохозяйственного назначения

Если вы покупаете или собираетесь строить дом на земле сельскохозяйственного назначения, вы должны понимать, что, как и следует из названия, земли сельскохозяйственного назначения предназначены исключительно для ведения сельского хозяйства. Использование земельного участка любым другим способом влечёт предусмотренные законом санкции, вплоть до изъятия участка у собственника.

К заверениям застройщика о том, что им будет осуществлён перевод земельного участка из одной категории в другую, относитесь максимально настороженно. Опыт специалистов нашего юридического бюро, которые более двадцати лет профессионально занимаются вопросами загородной недвижимости, показывает, что это необычайно трудоёмкий и дорогостоящий процесс, а в большинстве случаев вообще нереализуемый. Но это вовсе не означает, что вы не сможете построить на таком участке жилой дом. Дело в том, что кроме понятия категория земель существует ещё вид разрешённого использования. И если этот вид – для дачного строительства, вы вполне легально можете построить на участке жилой дом. Но если вид разрешённого использования иной, продавец часто уверяет, что вы легко сможете начать строительство после того, как оформите Крестьянское фермерское хозяйство. Так ли это?

Создание Крестьянского фермерского хозяйства

Нередки случаи, когда продавцом (застройщиком) приобретается большой земельный участок, делится на мелкие, предусматриваются общие проезды, участки для размещения объектов инфраструктуры и другого общего имущества посёлка, после чего участки распродаются гражданам. При этом застройщик предлагает покупателям зарегистрировать Крестьянское фермерское хозяйство и уверяет, что что после регистрации КФХ у них возникает право на возведение жилых домов. Но это, к сожалению, не так. Крестьянское хозяйство занимается именно сельским хозяйством, то есть производит сельскохозяйственную продукцию с целью продажи. Строительство жилых домов на участках КФХ прямо запрещено законом. Никакая имитация подсобного хозяйства, организация нескольких грядок и пары теплиц в данном случае не поможет. А если земельный участок КФХ используется не по назначению, он, как мы и говорили, может быть у собственника изъят.

Строительство домов в СНТ

Второй вариант строительства на землях сельскохозяйственного назначения подразумевает создание садоводческого некоммерческого товарищества, что возможно, только если видом разрешённого использования земельного участка является дачное строительство. В этом случае застройщиком или представляющим его интересы агентством недвижимости часто предлагается профинансировать некий проект, в соответствии с которым на земельном участке будет создано СНТ, участок разделён, и на каждом из возникших отдельных участков будет построен жилой дом. В целом такая схема законна, с той оговоркой, что построенный на участке дом не будет иметь статус жилого. Как бы он не выглядел, формально это будет садовый дом или дача. Никаких особых ограничений это не влечёт, единственное что, в таком доме будет проблематично зарегистрироваться по месту жительства.

Кроме этого есть ряд сугубо технических моментов, на которые также нужно обратить внимание:

Прежде всего, членом СНТ может быть только собственник земельного участка в этом СНТ. То есть само СНТ должно быть создано ещё до заключения договора купли-продажи участка или любого другого договора о приобретении участка. Если же оно на момент заключения договора не создано, возникает вопрос о правовой природе такого договора и правах и обязанностях, возникающих в соответствии с ним. Скорее всего, в этом случае застройщиком будет предложен некий смешанный вариант договора, условия которого мы разбирали в нашей специальной публикации, посвящённой этому вопросу.

При заключении такого договора нужно понимать, что СНТ – это некоммерческая организация, основанная на членстве. Управление СНТ осуществляют все его члены, а оперативное руководство – избранное членами СНТ правление. Перед подписанием договора и вступлением в СНТ поинтересуйтесь, кто входит в правление и какова процедура его формирования, в какой форме будут проводиться общие собрания членов СНТ, как будут устанавливаться обязательные взносы, утверждаться бюджет СНТ и каким образом будет контролироваться его расходование.

К сожалению, в практике встречаются ситуации, когда застройщик, распродав все земельные участки, устраняется от дальнейшего участия в организации и работе СНТ, бросая собственников на произвол судьбы. В таком случае новым собственникам придётся самими выбирать правление СНТ, собирать взносы, привлекать подрядные организации для строительства объектов общего назначения и создания инфраструктуры, получать необходимые разрешения и согласования государственных органов, технические условия на подключение к сетям электро- водо- и газоснабжения, контролировать ход выполнения работ.

Подводя итоги, можно сказать, что приобретение дома в СНТ – это наиболее безопасный способ покупки загородной недвижимости. Наличие организации, в собственности которой находится участок общего пользования и все объекты инфраструктуры посёлка, решает большинство вопросов, связанных с управлением, содержанием и обслуживанием этого имущества. Но, в любом случае, перед заключением договора о приобретении участка и дома в СНТ внимательно ознакомьтесь со всей разрешительной документацией, а также с иной необходимой информацией, чтобы избежать неблагоприятных последствий, которые могут возникнуть в будущем. Для юридического сопровождения сделки мы настоятельно рекомендуем обратиться в юридическую фирму, специализирующуюся в области загородной недвижимости и строительства.

О юридических услугах по сопровождению сделок с загородной недвижимостью и обслуживанию коттеджных посёлков, предоставляемых нашим юридическим бюро, читайте в соответствующих разделах нашего сайта.

Для получения дополнительной информации позвоните нам или задайте вопрос онлайн.

Все права на данную публикацию принадлежат Юридическому бюро Сергея Руденко.

При перепечатке просим ссылаться на сайт www.rudenko.su.