We’ve expanded well beyond our flagship technology research to provide senior leaders
- 1055 Arthur ave Elk Grove Village, IL 60007
- +1 800-433-730
- aruxcont@hbtheme.com
Управление посёлком, что выбрать – СНТ или ТСЖ
Ещё до приобретения дома в коттеджном посёлке необходимо задуматься о том, как посёлок будет управляться. Ведь мало просто купить дом и вселиться. Нужно понимать, кто будет отвечать за предоставление коммунальных услуг, состояние общих коммуникаций и дорог в посёлке, ремонт общего имущества, охрану и другие услуги.
Варианты управления коттеджным посёлком
Существует три основных варианта управления коттеджным посёлком – привлечение управляющей компании создание товарищества собственников жилья или дачного некоммерческого партнёрства. Отдельно УК, ТСЖ и ДНП в коттеджном посёлке на нашем сайте посвящены специальные публикации, поэтому здесь рассмотрим именно преимущества и недостатки выбора того или иного способа управления.
В статье об управлении посёлком силами управляющей компании мы говорили, что, не смотря на все преимущества привлечения сторонней обслуживающей организации, самым удобным способом обеспечения предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в коттеджном посёлке будет создание юридического лица, объединяющего всех собственников коттеджей. Как мы и говорили, таким юридическим лицом может быть ТСЖ или ДНП.
Объединение жильцов – это реальная сила, которая может помочь решить многие вопросы, начиная от предъявления претензий к застройщику посёлка, организации предоставления коммунальных услуг и заканчивая созданием масштабных дорогостоящих объектов общей инфраструктуры. Условно говоря, объединение жильцов в форме юридического лица выступает как небольшой местный орган власти.
Создание такого юридического лица, тем не менее, не исключает возможности в дальнейшем подписать договор с управляющей компанией. ТСЖ или ДНП будет в данном случае выступать контролирующим органом, представляющим интересы всех жителей посёлка в отношениях с УК.
Отличие ТСЖ от ДНП
И ДНП и ТСЖ создаются с целью обеспечения жителей коттеджного посёлка коммунальными и иными услугами эксплуатационного характера, содержания и обслуживания общего имущества посёлка. Обе организации вправе иметь в собственности имущество, в том числе земельные участки. Каждая организация, безусловно, вправе заключать любые договоры с другими юридическими лицами, иметь счета в банке, создавать различные фонды. Каждая организация управляется общим собранием, которое для решения текущих вопросов избирает правление и председателя.
Различия между этими двумя формами самоуправления в коттеджном посёлке для удобства изложим в таблице:
|
Критерий |
ТСЖ |
ДНП |
| Законодательное регулирование | Жилищный кодекс РФ.
Все статьи, посвящённые деятельности ТСЖ, относятся, прежде всего, к ТСЖ, созданным в многоквартирных домах. Далеко не все их положения могут быть напрямую применены к коттеджным посёлкам. |
Закон РФ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».
Содержит нормы, относящиеся непосредственно к ДНП и организации управления в коттеджном посёлке. Имеет ряд пробелов, но в целом является специальным законом, ориентированным на загородные посёлки. |
| Голосование | Нормы об определении количества голосов на собрании собственников в ТСЖ в коттеджном посёлке или ДНП в законодательстве отсутствуют. | |
| Создание | Создаётся собственниками, обладающими более 50% голосов в коттеджном посёлке. | Создаётся собственниками не менее 3-х участков в посёлке. |
| Право собственности на общее имущество | Принадлежит на праве собственности всем собственникам коттеджей. Законом установлено, что доля в праве собственности на общее имущество пропорциональна площади квартиры собственника жилья в многоквартирном доме. Как это правило распространить на общую собственность в коттеджном посёлке ни закон, ни судебная практика не разъясняют. | Принадлежит на праве собственности ДНП, как юридическому лицу. Члены ДНП управляют общим имуществом и решают вопросы по его содержанию совместно на началах равенства. С собственниками, не являющимися членами ДНП, заключается отдельный договор об использовании общего имущества. |
| Распоряжение общим имуществом | Разрешено сдавать в аренду, реконструкция и любое изменение общего имущества возможно только по решению 100% собственников. | Разрешено сдавать в аренду, разрешена любая реконструкция по решению большинства голосов общего собрания. |
| Отчуждение части общего имущества | Запрещено | Разрешено по решению большинства голосов общего собрания |
| Определение размера оплаты услуг, не предусмотренных городскими тарифами | В законодательстве отсутствует методика расчёта размера эксплуатационных платежей и взносов на создание и содержание общего имущества в коттеджном посёлке. Все платежи, не имеющие нормативного регулирования, устанавливаются общим собранием. | |
| Возможность проведения собрания уполномоченных | Законом не предусмотрена. | Законом предусмотрена возможность проведения общего собрания в форме собрания нескольких уполномоченных. |
| Возможность заочного голосования (голосования опросом) | Общее собрание обязано собираться в очной форме – путём обязательного личного присутствия всех членов ТСЖ. Заочное голосование возможно только в случае, если очное не состоялось и только по тем вопросам, которые были включены в повестку дня очного собрания. | Заочное голосование возможно в любом случае. |
Приведённый сравнительный анализ показывает, что дачное некоммерческое партнёрство, как специализированная организация для объединения собственников в коттеджных посёлках, обладая теми же преимуществами, что и товарищество собственников жилья, имеет ряд дополнительных плюсов, значительно упрощающих управление посёлком.
Для юридического сопровождения создания ДНП или ТСЖ мы настоятельно рекомендуем обратиться в юридическую фирму, специализирующуюся в вопросах загородной недвижимости.
О юридических услугах по сопровождению сделок с загородной недвижимостью и сопровождению деятельности коттеджных посёлков, предоставляемых юридической фирмой «Красников и партнёры», вы можете прочитать в соответствующих разделах нашего сайта.
Для получения дополнительной информации позвоните нам или задайте вопрос онлайн.
Сергей Руденко
Все права на данную публикацию принадлежат Юридическому бюро Сергея Руденко
При перепечатке просим ссылаться на сайт www.rudenko.su
