Аванс или задаток: что выбрать при совершении сделки

При заключении договора купли-продажи квартиры продавец часто просит покупателя внести аванс или задаток. Некоторые не слишком профессиональные агенты по недвижимости называют это «залог», но такую ерунду даже обсуждать не хочется, деньги не могут быть залогом, это просто запрещено законом. Может быть только аванс или задаток. И часто люди не видят разницы между этими понятиями, что иногда приводит к крайне нежелательным последствиям для участников сделки. Чтобы понять, какие условия включить в договор: об авансе или о задатке, давайте разберёмся с каждым из этих явлений по отдельности применительно к сделкам купли-продажи квартиры.

Что такое аванс и что такое задаток

Задаток – денежная сумма, которая передаётся покупателем квартиры продавцу перед сделкой и является способом обеспечения исполнения обязательств. Это не предоплата – задаток подтверждает серьёзность намерений покупателя и продавца по заключению договора купли-продажи квартиры. В последствии сумма задатка может быть зачтена продавцом в стоимость квартиры, но это всё равно не означает, что задаток – это предоплата. Определение задатка дано в Гражданском кодексе РФ.

Аванс похож на задаток, почему эти два понятия зачастую и путают. Аванс также представляет собой определённую денежную сумму, которую покупатель квартиры передаёт продавцу, и которая также засчитывается впоследствии в счёт будущих платежей по сделке. Аванс также служит подтверждением серьёзности намерений покупателя, но способом обеспечения выполнения этих намерений он не является. К сожалению, в действующем гражданском законодательстве не содержится статей, посвящённых авансу, поэтому отличить аванс от задатка можно только по тому, как они описаны в договоре.

В чем отличие

Главное отличие заключается в том, какие последствия наступят для сторон договора купли-продажи квартиры, если сделка не состоится. Если обе стороны исполнили все свои обязательства по договору, право собственности на квартиру перешло к покупателю, а продавец квартиры получил причитающиеся ему деньги, то никаких отличий между авансом и задатком стороны могут и не заметить. Другое дело, если какая либо из сторон от исполнения обязательств по договору уклоняется или вообще отказывается. В этом случае, если по договору купли-продажи продавцом получен аванс, он возвращается покупателю. Для стороны, по вине которой была сорвана сделка, в случае с авансом не наступает никаких негативных последствий. С задатком обстоит иначе. Если, допустим, купля-продажа квартиры не состоялась по вине покупателя, то покупатель теряет задаток, который остаётся у продавца. Если же сделка была сорвана продавцом, он возвращает покупателю сумму задатка в двойном размере: одну часть как компенсацию внесённого задатка, а вторую часть – в качестве штрафных санкций. Поэтому задаток даёт каждой стороне договора гораздо больше уверенности в добросовестности и серьёзности намерений другой стороны, а также позволяет в случае, если сделка не состоялась по вине одной из сторон, компенсировать причинённые этим убытки. Продавец контролирует ситуацию тем, что у него находятся денежные средства покупателя, а покупатель тем, что для продавца может наступить ответственностью в виде штрафных санкций в сумме задатка.

Вносить ли деньги без составления договора

Если стороны договорились о том, что по договору будет внесён задаток, то такие договорённости обязательно оформляются в письменном виде – это требование закона. Письменное соглашение о задатке будет единственным доказательством того факта, что денежные средства вносились именно как задаток. У текста такого соглашения нет установленной формы. Главное, чтобы в нём однозначно были указаны стороны, сумма задатка и характеристики договора купли-продажи, по которому внесён задаток (адрес квартиры, цена и сроки исполнения договора). Соглашение, разумеется, подписывается обеими сторонами договора купли-продажи квартиры. Эти же правила относятся и к соглашению об авансе. Хотя в случае с авансом допускается составление продавцом односторонней расписки в получении аванса.

Если возникают сомнения: задаток или аванс

Если соглашение о задатке было устным, то согласно действующему законодательству стороны не могут ссылаться на свидетельские показания в доказательство того, что по сделке получен именно задаток. Для этого подходят только письменные доказательства. При наличии сомнений в назначении уплаченных денежных сумм в суде – эти суммы, скорее всего, будут признаны авансом.

Отметим ещё один важный момент. С целью приобретения или продажи квартир граждане часто обращаются в агентства недвижимости, в практике которых понятие задатка широко распространено. Однако, если деньги внесены в агентство недвижимости, они будут являться в лучшем случае авансом. И то, только тогда, когда у агентства есть нотариальная доверенность от продавца на получение для него денежных средств по сделке. Но, как показывает опыт работы нашего юридического бюро, таких полномочий у агентств никогда нет, а внесённые денежные средства обеспечивают не соблюдение интересов сторон договора купли-продажи квартиры, а соблюдение интересов самого агентства недвижимости, которое пытается таким образом гарантировать получение своего вознаграждения.

Подводя итоги нашего сравнительного анализа, можно констатировать, что аванс служит, прежде всего, доказательством заключения договора. Например, если продавец будет отказываться от передачи права собственности на квартиру покупателю, регистрации этого права в органах Росреестра и пытаться вернуть покупателю внесённый им аванс, покупатель может отказаться от возвращения аванса и потребовать признания за ним права собственности в суде. Это же правило действует и в отношении продавца, который может в судебном порядке обязать покупателя принять квартиру и уплатить её стоимость в полном объёме. В случае, когда по договору передавался задаток, обе стороны, и продавец и покупатель, если они передумали заключать или исполнять уже заключённый договор купли-продажи квартиры (например, найдя более выгодное предложение), могут просто отказаться от договора, потеряв деньги в сумме задатка. Если, конечно, это будет им выгодно – всё зависит от размера задатка.

Из приведённого краткого обзора видно, что даже такие простые категории, как аванс или задаток, могут вызывать большие сложности. Поэтому мы настоятельно рекомендуем для юридического сопровождения договоров купли-продажи квартир обращаться к услугам профессиональных юристов, специализирующихся в области сделок с недвижимостью. Стоимость юридических услуг в любом случае будет значительно меньше тех потерь, которые вы можете понести в результате неправильного оформления сделки.

И, разумеется, перед покупкой квартиры необходимо самым внимательным образом ознакомиться с договором купли-продажи и документами на квартиру, чтобы избежать возможных рисков и не стать жертвой мошенников.

Об услугах по сопровождению сделок с недвижимостью, предоставляемых нашим юридическим бюро, вы можете прочитать в специальном разделе нашего сайта.

Для получения дополнительной информации позвоните нам или задайте вопрос онлайн.

Все права на данную публикацию принадлежат Юридическому бюро Сергея Руденко.

При перепечатке просим ссылаться на сайт www.rudenko.su.