Какие схемы используют мошенники при купле-продаже квартир

Объём мошеннических операций на рынке недвижимости, к сожалению, всегда был достаточно высок, а с наступлением кризисных явлений в экономике он становился ещё больше. Вложения в недвижимость – один из самых надёжных способов сохранить свои сбережения, поэтому с падением курса рубля граждане традиционно спешат купить квартиру или хотя бы комнату. Одновременно с этим растёт и число желающих половить рыбку в мутной воде. Эти люди используют при продаже квартир не совсем законные, а иногда и откровенно преступные способы. Здесь мы постараемся дать краткий обзор основных мошеннических схем, используемых на рынке недвижимости, потому что, как известно, кто предупреждён – тот вооружён.

Продажа квартиры по поддельной доверенности

Продаже квартиры по доверенности на нашем сайте была посвящена отдельная статья. В ней мы рассказывали о том, какие риски может повлечь проведение сделки по доверенности и как этих рисков избежать. Следуя нашим инструкциям, можно легко проверить, жив ли ещё собственник квартиры и не отозвал ли он доверенность.

Однако нередки случаи, когда собственник жив, но, например, страдает психическим расстройством, которое на первый взгляд незаметно, но не позволяет ему отдавать себе отчёт в своих действиях. В этом случае подписанная им доверенность может быть признана судом недействительной.

Встречаются и такие случаи, когда доверенность выдана без права продажи квартиры. Нотариус честно сообщит вам, что доверенность действительно выдавалась и не отозвана, но раскрыть содержание доверенности он не имеет права. А представители продавца покажут вам совсем не ту доверенность, которая была выдана, а её искусную подделку, выполнить которую в графическом редакторе на компьютере сегодня сможет даже школьник. В этой поддельной доверенности право на продажу будет указано, но впоследствии продавец сможет легко оспорить сделку в суде, ссылаясь на то, что он полномочий на продажу не выдавал. В таких ситуациях продавец, как правило, с самого начала в курсе происходящего, но доказать его связь с мошенниками, которых к тому времени и след простыл, практически невозможно.

Во всех этих случаях квартира будет, безусловно, возвращена первоначальному владельцу, а вот удастся ли покупателям вернуть уплаченные за квартиру денежные средства – большой вопрос. Можно, конечно, наложить арест на имущество продавца, например, на ту же самую квартиру, и пытаться получить возмещение убытков за счёт её реализации. Но если эта квартира единственное место жительства продавца, обратить на неё взыскание по закону не получится.

Приобретение собственности на квартиру по поддельному решению суда

Нередко мошенники отслеживают пустующие подолгу квартиры и оформляют их в свою собственность. Для этого изготавливают поддельное решение суда, в соответствии с которыми за ними признаётся право собственности на заинтересовавший их объект, а потом сдают это решение на регистрацию в Росреестр. Дело в том, что для регистрации права по судебному решению достаточно присутствия только одного лица – того, в пользу которого вынесено решение.Этот пост спонсируется нашими партнерами Wigs.

Поскольку граждане обоснованно опасаются приобретать квартиры, полученные по судебному решению, мошенники после регистрации права собственности нередко сразу продают квартиру по договору купли-продажи подставным лицам. После этого в выписке из ЕГРН в качестве правоустанавливающего документа (документа-основания) будет указан уже договор купли продажи. Именно поэтому так важно перед покупкой проверять всю историю квартиры, о чём мы уже писали ранее.

Все эти операции возможны только в том случае, если квартира, как мы уже говорили, долгое время пустует. Тогда «новые собственники» без труда меняют в ней замки, дают объявление о продаже и начинают показывать её потенциальным покупателям. При этом квартира обычно продаётся значительно ниже рыночной стоимости, чтобы избавиться от неё как можно быстрее. Об этом мы также рассказывали в нашей специальной публикации на эту тему. Так что нужно быть крайне осторожными при покупке квартир, которые находятся в собственности продавца совсем недавно и которые продаются явно дешевле аналогов на рынке.

Важно понимать, что покупатель такой квартиры не будет считаться добросовестным приобретателем, как полагают многие – это большое заблуждение. Если квартира выбыла из владения собственника помимо его воли, в частности, в результате мошеннических действий, добросовестный приобретатель не может появиться, каким бы по счёту в цепочке сделок он не был.

Продажа квартиры, находящейся в залоге или под арестом

Судебные акты подделывают не только для того, чтобы получить право собственности на квартиру. Если, например, права на квартиру оспариваются в суде, и судом на квартиру наложен арест, мошенники могут подделать определение суда о снятии ареста и на его основании снять обременение в Росреестре. Затем квартира экстренно продаётся, а бывший собственник пропадает. Такое случается, как правило, когда квартира изначально «криминальная». Поэтому при оспаривании прав на объекты недвижимости крайне желательно обращаться к услугам профессиональных юристов, которые не допустят таких последствий.

Нередко мошенники сначала берут под залог квартиры кредит, а потом при помощи поддельных документов регистрируют снятие залога. В такие мошеннические операции иногда бывают вовлечены даже сотрудники Росреестра. После этого квартира продаётся, проходит некоторое время, и новые собственники обнаруживают в почтовом ящике повестку с вызовом в суд по делу об изъятии у них квартиры и реализации за долги банку. Дело в том, что при изменении собственника квартиры право залога не прекращается. Снятие залога по поддельным документам, как и вся сделка купли-продажи квартиры, будет признано судом недействительным, а квартира в итоге реализована с торгов для погашения долгов предыдущих собственников.

Продажа квартиры по поддельному паспорту

Поддельный паспорт позволяет получить не только дубликат свидетельства о праве собственности, но и все другие документы, необходимые для сделки. В этом случае квартира также нередко сначала продаётся подставным лицам, иногда даже не раз, а потом уже выставляется на свободную продажу.

Последствия таких сделок будут аналогичны предыдущим случаям. Сделка может быть оспорена в суде, и покупатели не только лишатся квартиры, но и всех уплаченных за неё денег.

Жертвами таких мошеннических сделок становятся, как правило, собственники, относящиеся к, так называемым, социально незащищённым слоям населения. Это одинокие пожилые люди, ограниченно дееспособные или люди, злоупотребляющими спиртными напитками. Подробнее о категориях граждан, которые чаще всего становятся жертвами мошенников, мы рассказывали ранее.

Почему такое становится возможным

Увы, в процессе регистрации прав на квартиру сотрудники Росреестра проверяют только соответствие представленного на регистрацию комплекта документов закону о регистрации. То есть проверяют не законность сделки и подлинность документов, а только комплектность. Именно поэтому выявить признаки возможного мошенничества необходимо ещё на стадии подготовки сделки, что без профессиональной юридической помощи сделать довольно не просто, ведь способов мошенничества существует великое множество и мошенники, к сожалению, постоянно совершенствуют свои схемы. В связи с этим мы настоятельно рекомендуем в обязательном порядке обращаться за сопровождением сделки с недвижимостью к юристам, специализирующимся в области сделок с недвижимостью.

О юридических услугах по сопровождению сделок с недвижимостью, предоставляемых нашим юридическим бюро, вы можете прочитать в соответствующем разделе нашего сайта.

Для получения дополнительной информации позвоните нам или задайте вопрос онлайн.

Все права на данную публикацию принадлежат Юридическому бюро Сергея Руденко

При перепечатке просим ссылаться на сайт www.rudenko.su