Какую цену указывать в договоре купли-продажи квартиры

Ранее мы уже рассказывали о том, что стоимость квартиры является существенным условием договора купли-продажи квартиры. Это означает, что без согласования этого условия договор будет считаться незаключённым. Договор купли-продажи квартиры вообще без цены представить себе достаточно сложно, но нередко продавец квартиры настаивает на том, чтобы в договоре была указана не полная цена, а, например, кадастровая стоимость или цена, за которую квартира приобреталась самим продавцом. Специалисты нашего юридического бюро в таких случаях обычно не рекомендуют покупателям совершать сделку. Ведь если впоследствии договор купли-продажи квартиры будет расторгнут или признан недействительным, покупатель сможет претендовать на возврат только той суммы, которая была указана в договоре. Но что делать, если покупатель не готов искать другой вариант, а продавец наотрез отказывается включать в договор купли-продажи полную стоимость квартиры?

Чем руководствуется продавец квартиры

Продавца отчасти можно понять. Если квартира принадлежит ему менее пяти лет, он согласно требованиям законодательства будет обязан уплатить налог с полученных от продажи квартиры доходов в размере 13%. Не облагается налогом только сумма в 1 000 000 рублей – это так называемый налоговый вычет. То есть, при цене квартиры в 5 000 000 рублей налог придётся заплатить с 4 000 000 и он составит целых 520 000. Поэтому продавец часто настаивает, чтобы в договоре указывалась цена только 1 000 000 рублей или меньше, например, кадастровая стоимость квартиры.

Как оформляется передача денег по договору купли-продажи квартиры

Как правило, продавец просто даёт расписку, в которой указывает реальную сумму, полученную от покупателя. Но иногда продавцом или агентством недвижимости предлагаются ещё более сомнительные схемы. Например, оформить получение продавцом денежных средств, непредусмотренных договором купли-продажи квартиры, соглашением о приобретении неких «неотделимых улучшений». Что это за улучшения и почему они продаются отдельно от квартиры, притом, что даже по названию являются неотделимыми, понять сложно. Ещё менее правдоподобно выглядит приобретение таких неотделимых улучшений, то есть, принадлежностей квартиры, за 3 000 000 рублей, когда сама квартира продаётся только за 2 000 000.

Проблемы для покупателя квартиры

Самой главной проблемой, как мы и говорили, является риск потерять квартиру в случае расторжения договора купли-продажи или признания его недействительным, и при этом получить назад только ту сумму, которая была указана в договоре.

Кроме того, покупатель не сможет получить ипотечный кредит на приобретение квартиры при такой схеме продажи – банк в обязательном порядке потребует указать в договоре полную стоимость.

Если продавец владеет квартирой больше пяти лет, но при этом всё равно просит указать в договоре заниженную стоимость, следует быть вдвойне осторожным. Вполне вероятно, что продажа квартиры противоречит каким-либо требованиям законодательства или сама квартира имеет существенные скрытые недостатки, и продавец таким образом заранее готовится к расторжению договора купли-продажи или признанию его недействительным.

Если же покупатель будет доказывать в суде, что в действительности уплатил за квартиру сумму, значительно большую, чем указано в договоре, и в качестве доказательства предъявит полученные от продавца расписки, это может повлечь серьёзные проблемы с законом уже для самого покупателя. Уклонение от уплаты налогов преследуется как в административном, так и уголовном порядке. А раз покупатель помогал продавцу скрывать доходы от налогообложения, то, следовательно, он является соучастником этого преступления и также должен отвечать по всей строгости закона.

Профессиональным юристам, давно практикующим в сфере недвижимости, известны некоторые способы ухода от необходимости указывать в договоре полную стоимость квартиры. Для того чтобы свести к минимуму риски при покупке квартиры, тем более, когда продавец предлагает разные сомнительные схемы, рекомендуется обратиться за профессиональной юридической помощью. И, конечно, в любом случае внимательно проверить содержание договора купли-продажи и относящиеся к квартире документы.

О юридических услугах по сопровождению сделок с недвижимостью, предоставляемых нашим юридическим бюро, вы можете прочитать в соответствующем разделе нашего сайта.

Для получения дополнительной информации позвоните нам или задайте вопрос онлайн.

Все права на данную публикацию принадлежат Юридическому бюро Сергея Руденко

При перепечатке просим ссылаться на сайт www.rudenko.su