Купля-продажа, мена или дарение квартиры – что выбрать?

Право собственности на квартиру чаще всего передаётся по договору купли-продажи. Но законом предусмотрены и другие способы передачи собственности, например, мена или дарение. Договор мены подписывается нечасто, однако это не означает, что сделки мены редкость. Просто мена обычно прикрывается двумя договорами купли продажи. С дарением ситуация обстоит прямо противоположным образом – договор дарения заключается достаточно часто, но в действительности при этом, как правило, совершается купля-продажа. Такое вольное обращение с договорами может повлечь крайне неприятные последствия, о которых мы и расскажем в этой статье.

Мена или купля-продажа квартиры

Договор мены обычно заключается тогда, когда продаётся квартира (доля в праве собственности на квартиру), которая принадлежит несовершеннолетнему, и органы опеки требуют, чтобы она отчуждалась одновременно с приобретением иного равноценного жилья. Но рядовые граждане и даже профессиональные риелторы зачастую испытывают какой-то необъяснимый страх перед договором мены и часто оформляют её двумя договорами купли-продажи: по одному отчуждается квартира несовершеннолетнего, по другому – в его собственность приобретается новая. При этом агенты часто уверяют стороны, что «они всегда так делают», и здесь нет ничего криминального. Это, к сожалению, не так, с точки зрения закона обе эти сделки являются недействительными. Такие сделки называются притворными, то есть, совершёнными с целью прикрыть другую сделку. Притворные сделки являются ничтожными – они недействительны с момента их совершения и не порождают никаких правовых последствий. Однако, справедливости ради, нужно сказать, что в реальности никаких негативных последствий в таких случаях, как правило, не наступает. Это связано с тем, что все стороны договора заинтересованы в том, чтобы сделка состоялась и не намерены её оспаривать.

Тем не менее, нужно понимать, что такие сделки являются достаточно уязвимыми. При их проведении требуется знание многих аспектов законодательства и наличие богатой практики проведения операций с квартирами. Сложности могут возникнуть, например, на этапе расчётов – ведь по такой сделке денежные средства за квартиры не передаются, разве что, доплата. Но документально нужно оформлять получение всеми продавцами полной стоимости квартир. Кроме того, если один договор купли продажи будет расторгнут, это не повлечёт одновременного расторжения второго договора и возвращения квартиры первоначальному владельцу. А поскольку, как мы уже говорили, денежные средства по договорам фактически не передаются, можно остаться и без квартиры, и без денег.

Купля-продажа квартиры или дарение

Нередко при передаче права собственности на квартиру или комнату подписывается договор дарения, хотя в действительности имеет место купля-продажа, и собственник квартиры получает за неё деньги. Это происходит, например, когда продаётся доля в праве общей долевой собственности, и стороны пытаются избежать необходимости получения у собственников других долей согласия на сделку, которое требуется по закону. Также это возможно когда квартиру приобретает один из супругов, который не желает, чтобы эта квартира становилась частью совместно нажитого имущества – имущество, полученное безвозмездно, совместно нажитым не является.

Но, чем бы не руководствовались стороны, такой договор дарения в любом случае будет также притворной сделкой. А такая сделка, как мы уже говорили, является не просто недействительной, а ничтожной. То есть она недействительна с момента её совершения, и для признания такой сделки недействительной даже не нужно решение суда. Решение суда может понадобиться только для применения последствий недействительности ничтожной сделки, например, для возврата сторонам всего полученного по сделке. Однако закон предусматривает и другие последствия. К такой сделке могут применяться нормы закона, относящиеся к той сделке, которую стороны действительно имели в виду. Это означает, что если будет доказано, что по договору дарения квартиры передавались денежные средства, суд может признать, что в действительности был заключён договор купли продажи. В этом случае квартира, приобретённая одним из супругов, будет признана совместным имуществом, не смотря на то, что формально заключался договор дарения.

Как видим, сложностей в случае, когда квартиры передаются по договорам дарения или мены достаточно много. Поэтому мы рекомендуем при заключении таких договоров всегда обращаться за помощью к профессиональным юристам, специализирующимся в области сопровождения сделок с недвижимостью. Это поможет избежать рисков, связанных с возможным применением последствий недействительности ничтожной сделки, которые могут привести как к потере как квартиры, так и денег.

О юридических услугах по сопровождению покупки квартиры, предоставляемых нашим юридическим бюро, читайте в соответствующем разделе нашего сайта.

Для получения дополнительной информации позвоните нам или задайте вопрос онлайн.

Все права на данную публикацию принадлежат Юридическому бюро Сергея Руденко

При перепечатке просим ссылаться на сайт www.rudenko.su