Нарушения закона при заключении договора купли-продажи квартиры

Если вы задумываетесь о покупке собственной квартиры, у вас наверняка возник не один вопрос о том, как это лучше сделать и на что нужно обратить внимание. И ваши тревоги абсолютно понятны, ведь покупка жилья является очень важным моментом в жизни каждого человека, поэтому к решению такого вопроса следует подходить со всей ответственностью.

О том, как заключить договор купли-продажи квартиры и какие документы при этом проверить мы уже рассказывали. Также мы говорили о том, какие риски могут подстерегать покупателя квартиры и какие существуют мошеннические схемы при продаже жилья. В этой статье мы рассмотрим не обычные риски, а случаи откровенного нарушения закона, которые, тем не менее, уголовными преступлениями не являются.

На наследство претендуют несколько наследников

Законом установлена возможность наследования по закону и по завещанию. При наследовании по закону к наследникам первой очереди относятся близкие родственники умершего – дети, супруги, родители. Однако существует также наследование по праву представления, по которому в наследство вступают наследники умершего наследника. Получается, что кроме продавца могут быть и другие претенденты на квартиру или долю в ней. Продавец, вступивший в наследство, может не известить таких наследников о смерти наследодателя, дождаться, пока пройдут установленные законом полгода, отведённые для подачи заявлений о вступлении в наследство, и продать квартиру. В этом случае другие наследники могут восстановить срок для вступления в наследство и оспорить сделку в суде.

Поэтому перед покупкой такой квартиры уточните у нотариуса, который оформлял квартиру, есть ли наследники, не вступившие в наследство. Возьмите у продавца нотариально заверенное обязательство о том, что в случае появления других наследников все финансовые вопросы о компенсации доли в наследстве он будет решать самостоятельно. Это не снимет риски полностью, однако может послужить доказательством в суде.

Кроме того, убедитесь, не было ли совершено завещательного отказа – указания в завещании на то, что наследник обязан совершить определенные действия за счет наследства. Например, умерший в завещании указал, что его сын должен обеспечить мать жильем до конца ее жизни. Поэтому, если сын вдруг продаст квартиру, полученную по наследству, у матери всё равно сохранится право пользования. О других категориях граждан, сохраняющих право пользования квартирой после продажи, мы писали в нашей специальной публикации на эту тему.

Нарушение преимущественного права покупки

При продаже доли в праве собственности на квартиру или комнаты, продавец сначала обязан предложить выкупить её другим участникам долевой собственности. Иногда осуществить это проблематично – место жительства одного из собственников может быть неизвестно другим или он может уклоняться от получения такого предложения, желая воспрепятствовать продаже доли. Поэтому перед приобретением доли в праве собственности на квартиру, уточните лично у каждого из сособственников, получил ли он предложение о покупке.

Нередко необходимость соблюдения преимущественного права покупки пытаются обойти, даря долю в праве собственности покупателю – на дарение не нужно согласие сособственников. Но такая сделка, как мы уже писали, является недействительной и может быть оспорена в суде.

Покупка квартиры, находящейся в собственности супругов

Квартира, приобретённая в браке, является общей собственностью супругов независимо от того, на кого из супругов она зарегистрирована. При совершении сделок с недвижимостью одним из супругов необходимо нотариально заверенное согласие другого супруга на продажу либо заявление о том, что на момент покупки квартиры продавец в браке не состоял. К сожалению, на практике нередко встречаются случаи, когда это правило не соблюдается, что влечет оспаривание сделки другим супругом, который о продаже квартиры ничего не знал. Если продавец разведён, узнайте, был ли произведен раздел имущества, поскольку без этой процедуры даже после развода имущество продолжает находиться в общей собственности уже бывших супругов.

Квартира продаётся юридическим лицом

В данном случае опасность заключается в том, что договор купли-продажи может подписать неуправомоченное на это лицо. В итоге, сделка может быть признана недействительной, а доказать, что это было сделано намеренно и вся сделка является подготовленным мошенничеством, может быть довольно непросто. В этом случае у вас остаётся только право на взыскание убытков в гражданско-правовом порядке.

Чтобы этого избежать, проверьте полномочия лица, подписывающего договор купли-продажи, либо, если лицо действует без доверенности, проверьте учредительные документы, в которых указано, кто имеет право действовать от имени юридического лица без доверенности. Также удостоверьтесь, что на сделку есть все необходимые согласия участников (акционеров, учредителей) юридического лица.

Всех возможных юридических тонкостей, конечно, в одной статье не описать. Мы в любом случае рекомендуем перед заключением договора купли-продажи квартиры обратиться за помощью к профессиональным юристам, которые на протяжении многих лет сопровождают сделки с недвижимостью и смогут проверить все необходимые документы и предотвратить любую проблему. Опыт работы нашей юридический фирмы показывает, что экономия на юридическом сопровождении на этапе заключения договора впоследствии может привести к убыткам, исчисляемым миллионами рублей.

Об услугах по сопровождению сделок с недвижимым имуществом, предоставляемых нашим юридическим бюро вы можете прочитать в соответствующем разделе нашего сайта.

Для получения дополнительной информации позвоните нам или задайте вопрос онлайн.

Все права на данную публикацию принадлежат Юридическому бюро Сергея Руденко

При перепечатке просим ссылаться на сайт www.rudenko.su