Купля-продажа квартиры по доверенности – в чём риск

В сделках с квартирами на вторичном рынке покупатели сталкиваются с тем, что продавец действует не самостоятельно, а через некое доверенное лицо, представителя. Специалисты нашего юридического бюро в таких случаях обычно не рекомендуют заключать договор купли-продажи. Такой способ проведения сделки является распространённой схемой мошенничества: после покупки оказывается, что доверенность подделана или отозвана, а собственник квартиры о продаже не знал. В итоге сделка оспаривается, и купленная квартира возвращается первоначальному владельцу. Но если вы всё-таки решились на сделку, примите все возможные меры безопасности, чтобы избежать негативных последствий.

Какие бывают доверенности

В действующем законодательстве нет строгого разделения доверенностей на виды, но в юридической практике принято делить доверенности на, так называемые, генеральные, специальные и разовые. Генеральная доверенность подразумевает самый широкий спектр полномочий, предоставляемых поверенному, в том числе, по распоряжению всем имуществом, принадлежащим доверителю. Специальная доверенность предполагает выполнение неких однотипных действий, например, сбор документов, необходимых для проведения сделки купли-продажи квартиры. Разовая доверенность выдаётся для выполнения какого-то единичного действия.

Законом не установлены специальные требования к содержанию доверенности, она составляется в произвольной форме. Поэтому обратите особое внимание на полномочия поверенного – такие полномочия, как полномочия по продаже квартиры, подписанию договора купли-продажи и получению денег по сделке должны быть прямо указаны в доверенности.

Представителями собственника квартиры по доверенности могут выступать любые физические, и юридические лица. Но, как правило, это ближайшие родственники собственника. Если поверенными выступают совершенно посторонние лица, например, агенты по недвижимости, будьте особенно внимательными при проведении сделки.

Поверенный, разумеется, должен быть совершеннолетним и дееспособным, иначе сделка может быть впоследствии оспорена в суде.

Доверенность может быть выдана без указания срока, на который выдана. В этом случае срок действия доверенности равняется одному году. Но дата составления доверенности указывается обязательно. Если дата не указана, доверенность не имеет юридической силы.

Доверенность, предусматривающая подписание договора купли-продажи квартиры, обязательно удостоверяется нотариально.

Проверяем доверенность

Прежде всего, проанализируйте саму доверенность. В заголовке доверенности обязательно указывается дата её составления и место составления – населённый пункт и регион.

Внимательно проверьте паспортные данные собственника квартиры и поверенного, а также данные документов, подтверждающих право собственности на квартиру и характеристики самой квартиры – они подробно описываются в доверенности. Как уже говорилось, особое внимание обратите на полномочия поверенного. Дело в том, что некоторые собственники устанавливают ограничения для представителей. Например, представитель может проводить переговоры, показывать квартиру покупателям, но не иметь права подписывать договор купли-продажи. Перечень передаваемых полномочий должен быть предельно конкретным.

Нередко продавец также указывает в доверенности минимальную цену, за которую должна быть продана квартира. Это очень важное условие – если поверенный продаст квартиру дешевле, будет считаться, что он вышел за пределы своих полномочий, и сделка может быть оспорена в суде.

Далее, попробуйте связаться с собственником квартиры, хотя бы по телефону, и постараетесь выяснить причину передачи полномочий по продаже квартиры представителю. Обычно это связано с болезнью или преклонным возрастом продавца, либо с тем, что продавец постоянно живёт в другом регионе или даже за границей. Поинтересуйтесь и у поверенного, в чём реальная причина продажи квартиры по доверенности, при которой собственник не присутствует на сделке, и сопоставьте ответ с тем, что сказал собственник.

Также обратитесь к нотариусу, который выдавал доверенность, и проверьте, не отозвана ли доверенность, и не отказался ли поверенный ранее от своих полномочий. И обязательно постарайтесь связаться с собственником квартиры в день совершения сделки – удостоверьтесь в том, что он жив и не передумал продавать квартиру.

Передача денег

Как уже говорилось, приобретение квартиры у представителя по доверенности – сделка с повышенным риском. В качестве дополнительной меры предосторожности мы всегда рекомендуем передавать деньги за квартиру не поверенному, а непосредственно собственнику квартиры. Если такой возможности нет, обязательно возьмите с поверенного расписку в получении денежных средств – она подтвердит исполнение договора купли-продажи квартиры с вашей стороны, и если вдруг доверенное лицо не передаст их продавцу, к вам никаких претензий не будет. Ещё один вариант – оставить деньги в ячейке банковского сейфа, доступ к которой продавец получает только после регистрации права собственности на продаваемую квартиру на имя покупателя.

Как видно из приведённого обзора, продажа квартиры по доверенности может повлечь целый ряд неблагоприятных последствий. Однако при тщательной проверке документов и должной осмотрительности вы значительно снизите вероятность потери квартиры и уплаченных за неё денежных средств.

Для того чтобы быть уверенным в том, что сделка купли-продажи квартиры законна, и представитель со стороны продавца обладает надлежащим объемом полномочий, обратитесь к опытным юристам, которые специализируются в области недвижимости и знакомы со всеми тонкостями таких сделок.

И, разумеется, перед покупкой квартиры необходимо внимательно ознакомиться с договором купли-продажи и всеми документами, относящимися к квартире, чтобы обезопасить себя от возможных рисков и не стать жертвой мошенников.

Об услугах по сопровождению сделок с недвижимостью, предоставляемых нашим юридическим бюро, читайте в соответствующем разделе нашего сайта.

Для получения дополнительной информации позвоните нам или задайте вопрос онлайн.

Все права на данную публикацию принадлежат Юридическому бюро Сергея Руденко

При перепечатке просим ссылаться на сайт www.rudenko.su.